小戶型營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

（第一部分）

一、 關(guān)于本策劃推廣方案的說(shuō)明

(資料圖片僅供參考)

二、 項(xiàng)目自身特性分析

三、 項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位

四、 項(xiàng)目核心推廣理念

五、 項(xiàng)目廣宣策略綱要

六、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)綱要

七、 項(xiàng)目整合推廣概述

八、 結(jié)束語(yǔ)

、關(guān)于本策劃推廣方案的說(shuō)明

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣作為專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的工作，需要有專(zhuān)業(yè)的公司根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展變化，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣策略、項(xiàng)目的特性和進(jìn)度制定實(shí)時(shí)的推廣方案，才能真正將項(xiàng)目的策劃、包裝、推廣、銷(xiāo)售落實(shí)到實(shí)處。

作為在項(xiàng)目正式啟動(dòng)、雙方在正式合作之前提交的競(jìng)標(biāo)方案，我們認(rèn)為希望通過(guò)本方案?jìng)鬟f兩個(gè)層面的意義：

首先，**公司對(duì)于本項(xiàng)目——城市星座的重視程度。營(yíng)銷(xiāo)策劃公司的實(shí)力對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否，當(dāng)然意義至關(guān)重要；同時(shí)，公司對(duì)于項(xiàng)目的重視程度、公司在項(xiàng)目上投入的人力，也將影響項(xiàng)目運(yùn)作的優(yōu)劣。**公司以公司最優(yōu)秀的策劃、廣告、銷(xiāo)售人員全面介入項(xiàng)目的運(yùn)作，力爭(zhēng)以最短的時(shí)間、最低的投入是先開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)公司策劃的價(jià)值。 其次，**公司對(duì)于本項(xiàng)目——城市星座的思考和把握。思考，源于對(duì)市場(chǎng)、對(duì)項(xiàng)目、對(duì)消費(fèi)者的深刻了解；把握，建立在公司成熟的操盤(pán)理念和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。在深入思考和全面把握的基礎(chǔ)上，建立起我們對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的總體構(gòu)架，并在此基礎(chǔ)上展開(kāi)，形成相對(duì)系統(tǒng)的操作方案。

在本報(bào)告中，所提交的策劃方案，涉及到具體實(shí)施細(xì)則，暫不提供。并且，**公司保留所提供各項(xiàng)方案的所有權(quán)和使用權(quán)。

、項(xiàng)目自身特性分析

對(duì)項(xiàng)目特性的深入分析，有助于我們?nèi)姘盐枕?xiàng)目的獨(dú)特之處，才能有的放矢，制定有針對(duì)性策劃方案。對(duì)項(xiàng)目特性的分析，我們項(xiàng)目分別從項(xiàng)目所處的地段、交通、環(huán)境等外部條件以及產(chǎn)品本身的規(guī)劃、戶型、面積、配套等內(nèi)在素質(zhì)進(jìn)行分析，并提煉出項(xiàng)目所獨(dú)有的最具競(jìng)爭(zhēng)力的地方，作為項(xiàng)目未來(lái)推廣的支撐，為方案的制定打下良好的基礎(chǔ)。

第一，“比鄰財(cái)富新干線、靜享繁華商業(yè)圈”的優(yōu)越地段：

優(yōu)越的地理位置，是項(xiàng)目成功的先天因素。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，武漢圖書(shū)大世界隔壁。長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，連接漢口地區(qū)兩條主干道——新華下路和建設(shè)大道，全長(zhǎng)僅2000多米； “比鄰財(cái)富新干線、靜享繁華商業(yè)圈”是對(duì)項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)的最好概括，也決定了在未來(lái)的推

廣過(guò)程中，地段，將成為項(xiàng)目的一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)。

第二，“與空間博弈，與時(shí)間賽跑”的交通干線：

交通，其實(shí)是地段的第一衍生物。對(duì)交通條件的描述，我們重點(diǎn)關(guān)注直接影響業(yè)主生活的市區(qū)交通狀況。項(xiàng)目同時(shí)擁有兩條交通干線的公共交通，統(tǒng)計(jì)表明，總計(jì)16條公交線路足以保障小區(qū)未來(lái)的業(yè)主出行方便快捷。業(yè)主在這里，空間距離不再是一種束縛，時(shí)刻走在時(shí)間的前面。

具體公交線路收發(fā)班時(shí)間及起止線路如下表（我們將經(jīng)小區(qū)門(mén)口的線路單獨(dú)列出）：

1、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路沿線（小區(qū)）：

線路 收發(fā)班時(shí)間 起止線路

610 5:30~21:30 華苑小區(qū)、唐家墩、天門(mén)墩、黃陵路、三眼橋、九萬(wàn)方、工農(nóng)兵路、四美塘、楊園、鋼花一二一小區(qū)

809 5:30~21:30 發(fā)展一村、復(fù)興一村、長(zhǎng)青路、黃陵路、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路、花橋一村、工農(nóng)兵路、二七小路

2、新華下路沿線：

車(chē)次 發(fā)收班時(shí)間 起止線路

719 5:30~21:30 常青花園、紅旗村、常青路、北湖、三眼橋、永清街、楊園、羅家路、八大家、青山商場(chǎng)、104街坊、沿港路

621 5:30~21:30 田園小區(qū)、唐家墩、北湖、青年路、體育館、太平洋、古田四路、古田一路、額頭灣

595 5:30~21:30 江漢開(kāi)發(fā)區(qū)、紅旗村、漢口火車(chē)站、唐家墩、北湖、新華路、六渡橋、武漢港

592（環(huán)） 5:30~21:30 科技館、黑泥湖、唐家墩、北湖、王家墩、橋口路、江漢橋、集家嘴、武漢客運(yùn)港、三陽(yáng)路、蘆溝橋路、黃浦大街、科技館

535 5:30~21:30 楊汊湖小區(qū)、北湖、青年路、古琴臺(tái)、鐘家村、五里墩、十里鋪、知音東村

527 5:30~21:30 路、唐家墩、北湖、新華路、六渡橋、王家墩、武漢港、粵漢碼頭、分金街

3、建設(shè)大道沿線：

車(chē)次 發(fā)收班時(shí)間 起止線路

70 5:30~21:30 陶家?guī)X、王家畈、郭茨口、宗關(guān)、雙墩、青年路、三眼橋、花橋

70(專(zhuān)) 5:30~21:30 武漢開(kāi)發(fā)區(qū)、體育中心、升官渡、龍陽(yáng)村、郭茨口、雙墩、王家墩、取水樓、花橋

509 5:30~21:30 堤角、黃浦大街、解放公園路、三眼橋、鄂城墩、青年路、漢口火車(chē)站 534 5:30~21:30 常青花園、民航小區(qū)、機(jī)場(chǎng)河、取水樓、花橋一村、花橋三村、武青三干道、岳家嘴、梨園

706 5:30~21:30 梅苑小區(qū)、曬湖小區(qū)、千家街、大東門(mén)、古琴臺(tái)、利濟(jì)北路、中山公園、臺(tái)北路、鄂城墩、花橋、竹葉山

719 5:30~21:30 常青花園、紅旗村、常青路、北湖、三眼橋、永清街、楊園、羅家路、八大家、青山商場(chǎng)、104街坊、沿港街

808 5:30~21:30 代李灣、五里墩、琴臺(tái)路、武勝路、循禮門(mén)、勞動(dòng)街、惠濟(jì)路、花橋一村、取水樓、王家墩、宗關(guān)、十里鋪、代李灣

801 5:30~21:30 ？？？？？

第三，“百分百事業(yè)，百分百享受”的生活環(huán)

境：

環(huán)境，是地段的第二衍生物。環(huán)境，從表面上分析，所包含的層面極其廣泛，諸如自然環(huán)境、科技環(huán)境、人文環(huán)境等等。但是對(duì)于個(gè)人而言，從本質(zhì)上講，就是生活環(huán)境。“環(huán)境造就人”早已成為至理名言。對(duì)于本項(xiàng)目，生活環(huán)境最大特點(diǎn)在于同時(shí)兼顧從事業(yè)和享受兩個(gè)生活中最重要的方面：

首先，百分百事業(yè)：事業(yè)，是奮斗的動(dòng)力。建設(shè)大道是武漢市金融產(chǎn)業(yè)（銀行、證券）、文化產(chǎn)業(yè)（報(bào)社、雜志、廣播電視）、新興產(chǎn)業(yè)等最為密集的區(qū)域，也是符合目標(biāo)人群創(chuàng)業(yè)喜好，最具有創(chuàng)業(yè)前景的區(qū)域。以“百分百事業(yè)”描繪潛在業(yè)主的工作狀態(tài)，更容易引起共鳴； 其次，百分百享受：享受，是生活的樂(lè)趣。長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路、建設(shè)大道、臺(tái)北路等歷來(lái)是武漢休閑生活的亮點(diǎn)之一。諸如藍(lán)色天空、紅色戀人、名典咖啡、楚韻音樂(lè)廚房、POLKA酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡語(yǔ)茶、浪淘沙清浴健身中心、黃地藝術(shù)咖啡廳等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所密集，生活享受自在其中。

第四，戶型與面積比例分析：

城市星座戶型比例分析：

戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比例 備注

A 3X2X2 111.40 38 14.29% 28．57%

G 3X2X2 100.22 38 14.29%

B 1X1 43.41 76 28.57% 28．57%

C 2X2 75.58 38 14.29% 42．86%（合計(jì)）

D 2X2 73.38 19 7.14%

E 2X2 77.94 19 7.14%

F 2X2 79.41 38 14.29%

總計(jì) 22695.24 266 100% 100%

城市星座面積分布比例分析

面積區(qū)間 面積 比例

X<50 43.41 28.57

50

75.58

77.94

79.41 42.86%

X>100 100.22

111.40 28.57%

小戶型、小面積為主的分配比例，已經(jīng)充分說(shuō)明：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶必須鎖定在年輕一代，年齡在25——35歲之間，大專(zhuān)以上學(xué)歷，工作收入比較有保障，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力

不足以購(gòu)買(mǎi)目前的主力形態(tài)的商品房，一房或小二房是他們的最佳選擇。

在后面的市場(chǎng)定位描述、核心推廣理念以及廣告、活動(dòng)等方面的策劃過(guò)程中，將緊緊圍繞這一部分人的心理需求和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行操作。

因?yàn)楹孟褚淮尾荒馨l(fā)太多，只能這樣分開(kāi)發(fā)了，很煩人，不過(guò)沒(méi)有辦法，希望大家能夠有耐心看下去：（

三、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位

在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)推廣階段，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，確切說(shuō)，應(yīng)該是市場(chǎng)定位的描述，其作用在于兩個(gè)方面：首先，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，需要明確的自己的項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的地位，在市場(chǎng)推廣中如何通過(guò)明晰的市場(chǎng)定位吸引目標(biāo)消費(fèi)者，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中如何通過(guò)獨(dú)特的市場(chǎng)定位打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；其次，對(duì)于消費(fèi)者而言，在選購(gòu)的過(guò)程中，如何清楚的描述自己所選中的項(xiàng)目。 基于市場(chǎng)定位的目的，結(jié)合項(xiàng)目自身的特性，我們從兩種不同的方向?qū)?xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行描述：

第一種方向：財(cái)富新干線?自由空間

財(cái)富，永遠(yuǎn)是現(xiàn)代社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)所在。建設(shè)大道是武漢市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的“金融一條街”，建設(shè)大道分布著武漢市商業(yè)銀行、交通銀行武漢分行、中信實(shí)業(yè)銀行武漢分行、中國(guó)信合武漢分行、中國(guó)人民銀行武漢分行、建設(shè)銀行武漢分行、華夏銀行武漢分行、招商銀行武漢分行等近10家銀行的武漢分行，是武漢市“最富有”的城市主干道，堪稱(chēng)武漢市的“財(cái)富新干線”。在市場(chǎng)定位的描述中，提出“財(cái)富新干線”的概念，表明了項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置；

自由，同樣受到現(xiàn)代人，尤其是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群——青年時(shí)尚人群的崇尚，并且，永遠(yuǎn)身體力行。項(xiàng)目在無(wú)論是在地段、交通、環(huán)境，還是戶型、面積等方面的特性，都符合了年輕人崇尚自由的心理需求。同樣，在市場(chǎng)定位的描述中，提出“自由空間”的概念，迎合目標(biāo)客戶的心理。

第二種方向：武漢第一小資生活空間。

小資，已經(jīng)逐漸成為一個(gè)階層的代名詞，他們年輕、富有、充滿激情而不失理性，他們追求品質(zhì)，崇尚自由，享受生活，他們是本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)消費(fèi)群。

明確提出“武漢第一小資生活空間”的市場(chǎng)定位，將小資人士一網(wǎng)打盡，具有很強(qiáng)的差異性，可識(shí)別性極其明顯，有助于項(xiàng)目形象的迅速建立。

四、項(xiàng)目核心推廣理念

項(xiàng)目的核心推廣理念，是將最能完美呈現(xiàn)項(xiàng)目特性的地方通過(guò)市場(chǎng)化的語(yǔ)言，傳遞給消費(fèi)者。所有成功的地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)秀的推廣理念，它既可以是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)的概括，如深圳創(chuàng)世紀(jì)海濱花園的“超前30年的美麗家園”；又可以是對(duì)項(xiàng)目區(qū)位和定位的提煉，如武漢香格里?嘉園的“洪山廣場(chǎng)，首席居家領(lǐng)地”；還可以是對(duì)項(xiàng)目所代表生活方式的描述，如廣州星河灣“一個(gè)心情盛開(kāi)的地方”。

推廣過(guò)程中，項(xiàng)目的核心理念至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定了項(xiàng)目以何種面貌出現(xiàn)在公眾的面前，并進(jìn)而影響項(xiàng)目的公眾形象。對(duì)于“城市星座”，其核心的推廣理念，同樣可以從不同的角度思考和提煉。根據(jù)前期市場(chǎng)定位的方向，我們分別從兩個(gè)不同的方向，提煉項(xiàng)目的核心推廣理念：

（1）城市星座?夢(mèng)想天空

項(xiàng)目的名稱(chēng)——城市星座，時(shí)尚、前衛(wèi)，已經(jīng)充分表明項(xiàng)目的獨(dú)特屬性：在城市之上，每個(gè)人都有屬于自己的世界、自己的天空，自己的夢(mèng)想。

以目標(biāo)人群內(nèi)心深處最深層的渴望：在城市的天空之上，收獲人生的自由夢(mèng)想，作為項(xiàng)目的核心推廣理念，有著兩個(gè)層面的意義：

首先，保持與項(xiàng)目的名稱(chēng)相一致。在推廣的過(guò)程中，保持名稱(chēng)與理念的統(tǒng)一，以高度統(tǒng)一的形象出現(xiàn)，更易于建立項(xiàng)目的品牌形象；

其次，更豐富的內(nèi)涵，更廣闊的空間。“夢(mèng)想”的內(nèi)涵豐富，可以無(wú)限發(fā)散，事業(yè)的夢(mèng)想、愛(ài)情的夢(mèng)想等等所有關(guān)于生活的追求，都可以歸結(jié)為夢(mèng)想。在項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，以“夢(mèng)想”作為對(duì)象，結(jié)合項(xiàng)目的不同特性，進(jìn)行發(fā)揮和演繹，相對(duì)于簡(jiǎn)單的對(duì)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行闡述，更富有生活的意象，更容易打動(dòng)客戶。

（2）純粹精英部落

提出“純粹精英部落”的核心推廣理念，基于兩個(gè)方面的考慮：

第一，“物以類(lèi)聚，人以群分”。選擇屬于自己的生活圈，已經(jīng)成為現(xiàn)代人選擇居住環(huán)境的重要因素。本項(xiàng)目所有的產(chǎn)品，兩室兩廳（80平方米）戶型占到42。86%，一室一廳（43平方米）、三室兩廳（100平方米）分別占到28。57%，戶型、面積設(shè)計(jì)非常集中，非常接近年輕人的消費(fèi)習(xí)慣和承受能力。以“精英部落”作為核心理念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是精英家園，符合了現(xiàn)代人“擇鄰而居”的心態(tài)；

第二，“精英部落”的概念，在提升了物業(yè)的檔次的同時(shí)，又將所有的業(yè)主定義為“精英”，提高了業(yè)主的身份和檔次。對(duì)業(yè)主身份的認(rèn)同和提升，也能吸引相當(dāng)?shù)臐撛诳蛻艏尤氲巾?xiàng)目消費(fèi)群中。

五、項(xiàng)目廣宣策略綱要

在前面的報(bào)告中，我們就項(xiàng)目的市場(chǎng)定位描述和核心推廣理念，各提出了兩種不同的方向，實(shí)際推廣過(guò)程中，可以選擇最為準(zhǔn)確的方向。

在下面的報(bào)告中，我們以“財(cái)富新干線?自由空間”為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以“城市星座?夢(mèng)想天空”作為核心推廣理念，對(duì)項(xiàng)目的包裝、推廣進(jìn)行充分的演繹。

1、廣宣策略的構(gòu)成

簡(jiǎn)單的概括，廣告的本質(zhì)，就是“通過(guò)什么渠道，對(duì)誰(shuí)說(shuō)，說(shuō)什么”的問(wèn)題。上升到策略的高度，就是媒體組合策略、廣告表現(xiàn)策略兩大方面。通過(guò)下圖，可以清晰的觀察廣宣策略的構(gòu)成：

2、“劍走偏鋒，出奇制勝”的媒體組合策略

對(duì)于城市星座，266套房子，近7，000萬(wàn)元銷(xiāo)售額，以總銷(xiāo)售金額的1。5%作為推廣費(fèi)用預(yù)算，總費(fèi)用共計(jì)100萬(wàn)元左右，投入用于廣告的總費(fèi)用就更少。以60萬(wàn)元的廣告投入、一年的銷(xiāo)售周期計(jì)算，平均每月的廣告費(fèi)用僅5萬(wàn)元。如按照常規(guī)的操作模式，大眾媒介為主，以報(bào)紙廣告作為主要投放渠道，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣告大戰(zhàn)中，幾乎沒(méi)有勝算。我們認(rèn)為，在城市星座做的推廣過(guò)程中，只能采用“劍走偏鋒，出奇制勝”的媒體組合策略，概括的說(shuō)： 點(diǎn)面結(jié)合，先面后點(diǎn)，重面輕點(diǎn)，即以報(bào)紙廣告為綱，面向大眾市場(chǎng)，塑造城市星座獨(dú)特的物業(yè)形象——夢(mèng)想的天空，塑造項(xiàng)目的品牌；以窄眾廣告為目，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)，全面闡述項(xiàng)目與眾不同的物業(yè)特點(diǎn)和所代表的生活方式，強(qiáng)化形象，促進(jìn)銷(xiāo)售。如此，雙管齊下，品牌與銷(xiāo)售共同得以提升。

（1）報(bào)紙廣告，總費(fèi)用預(yù)計(jì)為30萬(wàn)元。以《武漢晨報(bào)?武漢星期五》周刊為獨(dú)家發(fā)布媒體，版面選擇均≥1/2版，發(fā)布期僅限于：

① 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、封頂、交房等工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)；

② 五一、十一、中秋、圣誕節(jié)、元旦等時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

③ 有關(guān)推廣活動(dòng)策劃實(shí)施的節(jié)點(diǎn)。

注：以上節(jié)點(diǎn)，是按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的分類(lèi)，在時(shí)間上有所重疊，可進(jìn)行內(nèi)容的疊加。具體廣告表現(xiàn)、廣告投放排期將分別在廣報(bào)表現(xiàn)策略和項(xiàng)目整合推廣報(bào)告中闡述。

（2）窄眾廣告，根據(jù)媒體的特性所進(jìn)行的分類(lèi)，主要是指對(duì)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)行的媒體，發(fā)行量

不大，客戶群非常集中，廣告費(fèi)用不高。在窄眾媒體上，精耕細(xì)作，能夠以小博大，取得很好的效果。

對(duì)于城市星座的推廣，我們的建議是：創(chuàng)辦《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》內(nèi)部刊物，通過(guò)定點(diǎn)免費(fèi)贈(zèng)閱、定向免費(fèi)投遞、營(yíng)銷(xiāo)中心索取等方式，鎖定目標(biāo)客戶群，達(dá)到與潛在客戶溝通、交流，促進(jìn)了解，爭(zhēng)取認(rèn)同、促進(jìn)銷(xiāo)售。

操作綱要：

① 名稱(chēng)：星座聯(lián)盟?城市生活讀本

② 性質(zhì)：內(nèi)部刊物，類(lèi)似于《萬(wàn)客會(huì)》、《經(jīng)典會(huì)》

③ 內(nèi)容：刊物的內(nèi)容決定了其能否得到客戶的認(rèn)可，能否為提升項(xiàng)目的品牌形象，提 升項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起到積極的促進(jìn)作用?？镌趦?nèi)容的選擇上把握的原則為：資訊第一、容量第一、強(qiáng)化時(shí)尚、彰顯個(gè)性、重視地域性、重視參與性?；究蚣芸梢院?jiǎn)單的描述：

A、 星座運(yùn)辰：對(duì)項(xiàng)目的不同方面的特性，分別進(jìn)行闡述；

B、 江城30日：

C、 傳奇世界：

D、 大話美食：

E、 靚點(diǎn)論壇：

F、 四海一家：

G、 讀書(shū)時(shí)間：

H、 小資城市：

I、 。。。。。。

④ 組稿：太閣公司

⑤ 設(shè)計(jì)：太閣公司

⑥ 投放：有效的投放渠道才能保證刊物的最大效用。投放方式：

第一， 周邊高檔寫(xiě)字樓定向免費(fèi)投放：

第二， 漢口區(qū)域酒吧、咖啡廳、休閑茶座、健身中心、西餐廳等定點(diǎn)免費(fèi)贈(zèng)閱； 第三， 招募固定會(huì)員，定期免費(fèi)郵寄；同時(shí)，供客戶在售樓部可以取閱。

⑦ 費(fèi)用：結(jié)合我公司操作經(jīng)典會(huì)的模式，以刊物的方式進(jìn)行推廣，費(fèi)用構(gòu)成為： a、 組稿設(shè)計(jì)費(fèi)用：另行協(xié)商。

b、 印刷費(fèi)用： 以9元/本 1，000本計(jì)， 9，000元/期（月）

c、 發(fā)行費(fèi)用： 3，000元/期（月）

d、 其他不可預(yù)計(jì)： 2，000元/期（月）

e、 總計(jì)： 20，000元/期（月）

以一年的銷(xiāo)售周期計(jì)，12期共計(jì)240，000元。

（3）其他廣告，有關(guān)其他形式的補(bǔ)充廣告，總體費(fèi)用控制60，000元。

策略的意義在于將有限的資源科學(xué)的組合，發(fā)揮最大的效用。我們希望能夠在城市星座的推廣過(guò)程中，通過(guò)富有創(chuàng)新的媒體組合策略，控制推廣費(fèi)用，提高推廣效果。

3、“兜售生活夢(mèng)想”的廣告表現(xiàn)策略

（1）、廣告策劃表現(xiàn)的原則：

廣告內(nèi)容的策劃、廣告平面的表現(xiàn)是廣宣策略中最直觀的表現(xiàn)，它需要配合科學(xué)的媒體策略才能發(fā)揮最大的作用。在本項(xiàng)目的廣告表現(xiàn)策略中，我們遵循的原則是：完全兜售生活夢(mèng)想。 選擇房子，等于選擇一種生活方式。在交房入住之前，更多的，客戶是購(gòu)買(mǎi)的生活的夢(mèng)想。尤其對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，年輕、時(shí)尚、自由、獨(dú)立，感性多于理性，對(duì)生活的夢(mèng)想更

加五彩斑斕。在廣告策劃和廣告表現(xiàn)中，我們以“完全兜售生活夢(mèng)想”為宗旨，引起潛在客戶群的共鳴，與客戶共同實(shí)現(xiàn)生活的夢(mèng)想。如此，就是廣告的成功。

（2）廣告創(chuàng)意內(nèi)容綜述：

有限的廣告費(fèi)用，決定了廣告發(fā)布數(shù)量的有限，對(duì)廣告的表現(xiàn)，提出了更高的要求。遵循“完全兜售生活夢(mèng)想”的原則，在廣告創(chuàng)意與表現(xiàn)的過(guò)程中，我們力求從目標(biāo)客戶內(nèi)心深處的渴望出發(fā)，通過(guò)感性的、富有鼓動(dòng)性的語(yǔ)言和畫(huà)面，描繪其生活的憧憬，生活的夢(mèng)想，打動(dòng)消費(fèi)者。

在前期，我們將項(xiàng)目的特性與生活的夢(mèng)想相結(jié)合，創(chuàng)作了以下系列廣告。

①“戀愛(ài)的城市”系列廣告

愛(ài)情，是人類(lèi)永遠(yuǎn)主題,是生活中最能吸引目光。以“戀愛(ài)的城市”為主題，通過(guò)愛(ài)情為紐帶，將個(gè)人、城市星座、城市緊密相連，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注，迅速提升項(xiàng)目的知名度，塑造項(xiàng)目的形象。

Ⅰ、2003，愛(ài)上城市的天空

Ⅱ、在城市的天空，尋找屬于自己的星座

Ⅲ、城市星座，愛(ài)情港灣

Ⅳ、2003，我們結(jié)婚吧

②“觀念改變生活”系列廣告

選擇城市星座，其優(yōu)越的地段、便捷的交通、良好的環(huán)境足以把生活中的很多夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，本系列廣告，旨在系列闡述項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。

Ⅰ、出行篇：

Ⅱ、休閑篇：

Ⅲ、事業(yè)篇：

Ⅳ、學(xué)習(xí)篇：

Ⅴ、讀書(shū)篇：

Ⅵ、泡吧篇：

③“生活主義/主張”系列廣告

從生活的角度，描繪項(xiàng)目獨(dú)特的生活觀念和生活方式。

Ⅰ、獨(dú)立主義宣言：

Ⅱ、享受主義宣言：

Ⅲ、投資主義宣言：

有關(guān)廣告創(chuàng)意與表現(xiàn)，我們?cè)诤献鬟^(guò)程中，將分階段提供。

六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)綱要

如果說(shuō)，廣告對(duì)于項(xiàng)目推廣的作用，是“掃射”；而推廣活動(dòng)，則可以稱(chēng)之為“點(diǎn)射”，精確鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，以活動(dòng)聚集人氣，并通過(guò)活動(dòng)內(nèi)容來(lái)傳遞項(xiàng)目的特性和項(xiàng)目所代表的生活，通過(guò)兜售生活方式、兜售生活夢(mèng)想達(dá)到銷(xiāo)售促進(jìn)的作用。

結(jié)合項(xiàng)目的定位和目標(biāo)客戶群的特性，我們提出活動(dòng)的若干主題，以作為未來(lái)推廣活動(dòng)的指導(dǎo)性方向：

1、 主題（一）：武漢小資LOGO選拔賽

概 述：21世紀(jì)是一個(gè)品牌的時(shí)代，崇尚名牌，追求名品；小資，作為現(xiàn)代社會(huì)新興階層，并沒(méi)有明確的定義，但是，小資卻有許多標(biāo)志性的心理和習(xí)慣，我們稱(chēng)之為：小資LOGO。

與媒體合作，開(kāi)展武漢小資的LOGO選拔賽，必定吸引眾多的目光，為下一步項(xiàng)目推出造勢(shì)。

2、 主題（二）：“武漢小資之最”評(píng)選：

概 述：泡吧，幾乎是小資生活的象征。與媒體聯(lián)合，對(duì)武漢的酒吧、迪吧、咖啡廳、西餐廳等小資生活場(chǎng)所進(jìn)行評(píng)選，評(píng)出“武漢小資之最”的十大場(chǎng)所，將項(xiàng)目本身與時(shí)尚之所聯(lián)系起來(lái)，強(qiáng)化項(xiàng)目的“武漢第一小資空間”的形象；并且，幾乎所有的人在消費(fèi)的同時(shí)，都會(huì)接觸項(xiàng)目本身，是一個(gè)極佳的傳播渠道。

3、主題（三）：游戲精英總動(dòng)員：游戲，在韓國(guó)已經(jīng)成為一種產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值超出了其工業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值；國(guó)家信-息-產(chǎn)-業(yè)-部已經(jīng)確定在未來(lái)的數(shù)年內(nèi)，發(fā)展中國(guó)的游戲產(chǎn)業(yè)，并且，武漢的游戲產(chǎn)業(yè)走在全國(guó)游戲業(yè)的前列。據(jù)報(bào)載，在武漢，游戲玩家已經(jīng)達(dá)到30多萬(wàn)人，包含了眾多的白領(lǐng)人士。以游戲作為媒介，聚集項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群，極富號(hào)召力。

4、主題（四）：網(wǎng)絡(luò)生存大賽：

概 述：互聯(lián)網(wǎng)，已經(jīng)深刻改變了我們的工作方式和生活習(xí)慣；網(wǎng)絡(luò)，也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)生活之外的另一個(gè)重要的世界。以“網(wǎng)絡(luò)生存”為主題，面向全市招募選手，進(jìn)行比賽；

5、主題（五）：自助式旅游：

概 述：旅游，或者野營(yíng)，已經(jīng)成為時(shí)尚人士的最?lèi)?ài)，成為他們的必修課。選擇合適 概 述：旅游，或者野營(yíng)，已經(jīng)成為時(shí)尚人士的最?lèi)?ài)，成為他們的必修課。選擇合適 的目的地，以自助的方式開(kāi)展旅游，并在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙上開(kāi)辟專(zhuān)欄，對(duì)活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行全程追蹤報(bào)道。

6、主題（六）：家居（。。。。。。）DIY：

概 述:DIY已經(jīng)成為時(shí)尚人士的一種生活方式。在項(xiàng)目推廣的后期，在室內(nèi)裝修過(guò)程中，以DIY的方式進(jìn)行操作。

七、項(xiàng)目整合推廣概述

項(xiàng)目的整合推廣包括了“定位——包裝——推廣——銷(xiāo)售”四個(gè)層層遞進(jìn)的環(huán)節(jié)，在前面的報(bào)告中，我們分別對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、廣宣策略、活動(dòng)策略進(jìn)行了全面的分析。下面，就項(xiàng)目的推廣要素進(jìn)行整合，形成完整的整合推廣方案。

1、綱舉目張——項(xiàng)目整合推廣主線

“綱舉目張”，只有明確項(xiàng)目整合推廣的主線，才能在實(shí)際操作過(guò)程中，嚴(yán)格按照既定的策略執(zhí)行，才能發(fā)揮策略的作用。城市星座的整合推廣主線，可以概括為：

以報(bào)紙廣告為脈，提高城市星座的知名度，建立項(xiàng)目的品牌形象；以《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》為經(jīng)，鎖定目標(biāo)客戶群，全面闡述項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)；以活動(dòng)聚集人氣，傳遞項(xiàng)目信息；所有廣告、活動(dòng)都緊緊圍繞推廣的核心——現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售展開(kāi)。

2、張弛有度——項(xiàng)目全程整合推廣操作綱要

（1） 項(xiàng)目整合推廣階段劃分

對(duì)于本項(xiàng)目，綜合考慮工程進(jìn)度、推廣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方面因素，初步推廣階段的劃分為： 階段 時(shí)間 目的 工作

籌備期 1月——3月1日 工地形象包裝完成

物業(yè)形象包裝完成

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期其他工作準(zhǔn)備完畢

VI系統(tǒng)；

樓書(shū)、海報(bào)等資料設(shè)計(jì)印刷

營(yíng)銷(xiāo)中心形象包裝；

工地及周邊形象包裝；

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推廣策略；

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期價(jià)格策略；

《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》組稿設(shè)計(jì)工作；

銷(xiāo)售隊(duì)伍組建、培訓(xùn)。

認(rèn)購(gòu)期 2月14日——4月28日 試探市場(chǎng)反映

為正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售聚集人期 接待咨詢客戶，積累客戶資源；

開(kāi)盤(pán)期廣告策略；

開(kāi)盤(pán)期活動(dòng)策略；

開(kāi)盤(pán)期優(yōu)惠政策；

開(kāi)盤(pán)期 4月26日——5月8日 全面公開(kāi)，塑造物業(yè)獨(dú)特的市場(chǎng)形象 開(kāi)盤(pán)廣告發(fā)布；

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)實(shí)施；

現(xiàn)場(chǎng)客戶接待；

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)施。

第一強(qiáng)銷(xiāo)期 5月8日——7月 全面進(jìn)入銷(xiāo)售實(shí)施階段，以現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售為核心，銷(xiāo)售、回款為主要任務(wù)。 不同階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)；

不同階段活動(dòng)策劃實(shí)施；

實(shí)時(shí)推廣策略調(diào)整執(zhí)行；

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)施。

持續(xù)期 7月——9月

第二強(qiáng)銷(xiāo)期. 10月1日——2004年春節(jié)

清盤(pán)期 —— 處理滯銷(xiāo)單元，回籠資金，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

（2） 不同階段整合推廣綜述

在上面推廣階段劃分的同時(shí)，我們對(duì)不同推廣階段的工作，對(duì)不同階段的主要工作進(jìn)行了初步分析，在實(shí)際市場(chǎng)推廣階段，面向市場(chǎng)的總體推廣實(shí)施方案（綱要）為：

第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 2月14日——4月26日（周六）

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的時(shí)間開(kāi)始于2003年的情人節(jié)，同時(shí)也是農(nóng)歷元宵節(jié)前夕，新的一年的工作即將開(kāi)始，每個(gè)人，對(duì)未來(lái)的規(guī)劃，在這一階段，將得以正式開(kāi)始；而且，剛剛經(jīng)歷了春節(jié)電視晚會(huì)的轟炸，報(bào)紙?jiān)诖藭r(shí)，將得到很高的關(guān)注程度。

同時(shí)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)半月，主要目的在于為項(xiàng)目的正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，進(jìn)行蓄勢(shì)。城市星座，作為嶄新的物業(yè)，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的充分預(yù)熱，以在市場(chǎng)上提高知名度，蓄積人氣，為開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)打下基礎(chǔ)。

① 廣告造勢(shì)：

主題（一）：在城市的天空，尋找屬于自己的星座

傳遞信息：城市星座，財(cái)富新干線?自由空間，即日起接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)咨詢、預(yù)定登記。

《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》即將登場(chǎng)，招募會(huì)員，免費(fèi)贈(zèng)閱，歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)登記。 時(shí)間：2月13日 武漢晨報(bào)。武漢星期五

版面：1/2版（整版） 版面的大小，視市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度而定，原則是：力求轟動(dòng)，一炮走紅。

說(shuō)明：在情人節(jié)前發(fā)布以“愛(ài)情”、“自我”為主題的廣告，項(xiàng)目正式亮相，必將引起極大轟動(dòng)，可以迅速提高項(xiàng)目的知名度。同時(shí)，為避免內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，由于時(shí)間關(guān)系而造成的客戶流失，以《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》的發(fā)行贈(zèng)閱為紐帶，鞏固前期咨詢登記客戶，而且，高品質(zhì)的刊物還能起到口碑相傳的效果。

主題（二）：2003，戀上城市的天空

傳遞信息：城市星座，財(cái)富新干線?自由空間，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)空前熱烈，開(kāi)盤(pán)前優(yōu)惠政策持續(xù)進(jìn)行，歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)咨詢。

武漢小資LOGO選拔賽鳴鑼開(kāi)賽，詳情請(qǐng)見(jiàn)。。。。以及《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》。 《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》創(chuàng)刊號(hào)面世，免費(fèi)贈(zèng)閱工作全面展開(kāi)，親臨現(xiàn)場(chǎng)有意外喜悅。會(huì)員招募進(jìn)行中。

時(shí)間：3月14日 （周五）

版面：1/2 武漢晨報(bào)?武漢星期五

說(shuō)明：以推廣活動(dòng)“武漢小資LOGO選拔賽”的`開(kāi)賽、《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》的創(chuàng)刊為契機(jī)，進(jìn)行廣告造勢(shì)，聚集客戶資源，同時(shí)，保持適當(dāng)?shù)某鼍陈?，保持?nèi)部認(rèn)購(gòu)期市場(chǎng)的恒溫效應(yīng)。

② 活動(dòng)推廣：

主題：城市星座?武漢小資LOGO選拔賽

時(shí)間：3月14日——4月26日

說(shuō)明：與媒體（建議：武漢晨報(bào)武漢星期五；武漢ELONG網(wǎng)站）合作，以“小資”這一時(shí)尚的話題引起社會(huì)的關(guān)注。實(shí)施方案略。

③ 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售：

任務(wù)：接受電話咨詢登記、現(xiàn)場(chǎng)咨詢登記；接受《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》贈(zèng)閱登記工作；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員磨合與提高性培訓(xùn)；

第二階段：開(kāi)盤(pán)期 4月26日——5月8日

項(xiàng)目的各項(xiàng)證件完備、工程形象基本確立，正式開(kāi)始銷(xiāo)售。

① 廣告造勢(shì)

開(kāi)盤(pán)廣告（一）：城市生活宣言

傳遞信息：城市星座內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期圓滿結(jié)束，4月26日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)可獲超值大獎(jiǎng)；

“城市星座開(kāi)盤(pán)典禮暨城市星座?武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎(jiǎng)儀式”隆重舉行，親臨現(xiàn)場(chǎng)感受武漢最流行小資時(shí)尚；

《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》創(chuàng)刊號(hào)供不應(yīng)求，二期加印 份，精彩紛呈，免費(fèi)贈(zèng)閱正在進(jìn)行。會(huì)員招募進(jìn)行中。

時(shí)間：4月25日（周五）

版面：整版 武漢晨報(bào)

開(kāi)盤(pán)廣告（二）：生活主義宣言

傳遞信息：城市星座熱銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)，時(shí)尚人士競(jìng)相傳誦；

“神農(nóng)架野外探險(xiǎn)生存營(yíng)”即日啟程，探求原始森林之深邃，追尋神秘野人之足跡

《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》商家招募中，會(huì)員招募中。

② 活動(dòng)推廣

主題（一）：城市星座開(kāi)盤(pán)典禮暨城市星座?武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎(jiǎng)儀式 時(shí)間：4月26日

說(shuō)明：吸引受眾前往開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)參觀。實(shí)施方案略。

主題（二）：神農(nóng)架野外探險(xiǎn)生存

時(shí)間：5月2日——5月5日

說(shuō)明：本活動(dòng)產(chǎn)生于“武漢小資LOGO選拔賽”，從參與者、參賽者、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶中抽取

15——20人左右組團(tuán)。活動(dòng)可多方互動(dòng)，除媒體和開(kāi)發(fā)商外，還可選擇其他商家：野外生存俱樂(lè)部、運(yùn)動(dòng)用品銷(xiāo)售公司等，共同承擔(dān)費(fèi)用，以減少開(kāi)支。

③ 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售

接待客戶咨詢、認(rèn)購(gòu)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期下定客戶改簽正式合同，辦理按揭手續(xù)；客戶追蹤；刊物贈(zèng)閱登記。

第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期 5月8日——7月

為期2個(gè)多月的強(qiáng)銷(xiāo)期，在開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)下，加強(qiáng)廣告攻勢(shì)和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售力度，將城市星座的知名度迅速提升，同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售全面配合，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

① 廣告造勢(shì)：

“觀念改變生活”系列廣告

從不同方面闡述項(xiàng)目的特性為生活所帶來(lái)的改變。

傳遞信息一般為三個(gè)方面：項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷(xiāo)售情況、價(jià)格走勢(shì)；

活動(dòng)信息；

《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》出版、贈(zèng)閱信息。

時(shí)間：待定

② 活動(dòng)推廣：

主題（一）：“城市星座?武漢小資之最”評(píng)選

主題（二）：網(wǎng)絡(luò)生存大賽

主題（三）：游戲精英挑戰(zhàn)賽

強(qiáng)銷(xiāo)期的活動(dòng)，同樣在于強(qiáng)化項(xiàng)目的品牌形象，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，并前往參觀。在活動(dòng)的主題及操作模式上，可以結(jié)合當(dāng)時(shí)條件下，社會(huì)的、時(shí)尚的焦點(diǎn)話題進(jìn)行修正。 ③ 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售：

同開(kāi)盤(pán)期。

在持續(xù)期、第二強(qiáng)銷(xiāo)期以及清盤(pán)階段的整合推廣操作模式同前期工作保持一致，具體操作方案及實(shí)施細(xì)則暫不提供。

另外，在活動(dòng)的策劃過(guò)程中，由于相關(guān)優(yōu)惠政策的模糊，暫時(shí)無(wú)法提供此類(lèi)的促銷(xiāo)活動(dòng)，是本報(bào)告的遺憾所在，在后期實(shí)際操作過(guò)程中，將得到充實(shí)完善。

八、結(jié)束語(yǔ)

作為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃策劃推廣方案，本報(bào)告從不同的方面闡述了太閣公司對(duì)于項(xiàng)目理念的理解與把握，同時(shí)，也展示了項(xiàng)目操作模式和操作手法。由于時(shí)間及能力關(guān)系，報(bào)告中不足之處，還望見(jiàn)諒。

對(duì)于類(lèi)似于城市星座：體量不大、以小戶型為主的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)，而且，在2003年，會(huì)有更多的項(xiàng)目出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。太閣公司希望憑借專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)、豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)武漢地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻把握，為項(xiàng)目成功的推廣、銷(xiāo)售而盡力。

小戶型公寓營(yíng)銷(xiāo)推廣方案10513453432016-12-25 22:55 | #2樓

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的春天。新城區(qū)的開(kāi)發(fā)、舊城區(qū)的改造進(jìn)行得如火如荼。南寧是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最蓬勃發(fā)展的城市之一，除了本土房地產(chǎn)云集之外，越來(lái)越多的外來(lái)“過(guò)江龍”也加入到這場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)之中。雖然南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是還沒(méi)有形成寡頭壟斷的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)除了幾頭“巨鱷”長(zhǎng)袖善舞外，同時(shí)也存在大量小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)搶市場(chǎng)的各個(gè)補(bǔ)缺點(diǎn)。這些小型的房地產(chǎn)商除了品牌知名度、廣告宣傳不如大發(fā)展商外，最大的短板就是資金不足。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣同樣需要大手筆的投入，市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用動(dòng)輒就是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的資金。這筆資金的支出對(duì)大發(fā)展商來(lái)說(shuō)并不成問(wèn)題，但對(duì)某些小型的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，就是一筆天文數(shù)字。但是即使資金再有限，只要樓盤(pán)建成待售，就一定要做相應(yīng)的市場(chǎng)推廣，才能吸引潛在的客戶前來(lái)購(gòu)房。今年1月，我受南寧市某小型房地產(chǎn)商委托，對(duì)其某小戶型白領(lǐng)公寓進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃。由于資金預(yù)算總額的限定，他們第一筆所能投入的推廣宣傳費(fèi)用為20萬(wàn)元左右。按照以往的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)推廣操作流程，20萬(wàn)元宣傳費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。例如，在《南國(guó)早報(bào)》這種一線媒體做全版廣告一次，其費(fèi)用都要超過(guò)30萬(wàn)元。因此，客戶所能提供的20萬(wàn)元，無(wú)疑是杯水車(chē)薪。那么，如何從有限的資金預(yù)算中，以最小的投入而實(shí)現(xiàn)最大的宣傳效果呢？

面對(duì)這一棘手的問(wèn)題，我采取了以下三個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略：

一、窄眾營(yíng)銷(xiāo)：有的放矢地到各大年青白領(lǐng)人士工作的地方投放廣告；

二、網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷(xiāo)：年輕人喜歡上網(wǎng)，在網(wǎng)絡(luò)上能將信息及時(shí)的擴(kuò)散，從而利用網(wǎng)絡(luò)低廉的廣告費(fèi)用進(jìn)行宣傳；

三、情感營(yíng)銷(xiāo)：即通過(guò)一系列情感軟文去感動(dòng)目標(biāo)客戶群。

案例：

本案的小戶型白領(lǐng)公寓位于南寧市江南區(qū)，地處南寧市房地產(chǎn)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，離市中心大約20分鐘的車(chē)程，位置優(yōu)越。由于在其周?chē)袔讉€(gè)大樓盤(pán)環(huán)繞，該地段附近還有不少樓盤(pán)正處于建設(shè)或待售階段，周?chē)髽潜P(pán)的規(guī)劃和綠化都做得很好，他們基本上都在各大媒體投放了大量廣告，這些舉動(dòng)，提升了江南區(qū)居住價(jià)值，同時(shí)，也使本案公寓的銷(xiāo)售面臨不小的壓力。而該房地產(chǎn)商只能提供20萬(wàn)元的經(jīng)費(fèi)委托我們對(duì)這個(gè)公寓進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。

我所在的南寧市創(chuàng)意策劃公司在接到該策劃項(xiàng)目后，將任務(wù)交待給我。 面對(duì)僅20萬(wàn)元的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，作為本案的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，我與同事們通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的仔細(xì)研究與論證，一致認(rèn)為：對(duì)該白領(lǐng)公寓的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)肯定不能按以往的操作流程進(jìn)行，因?yàn)榭蛻羲峁┑念A(yù)算，幾乎連平面媒體的一次廣告投入費(fèi)用都不足以負(fù)擔(dān)。因此，我們不能期望靠著這僅有的20萬(wàn)元就能為該公寓引來(lái)購(gòu)買(mǎi)的如潮人流，我們只是希望能通過(guò)獨(dú)特有效的營(yíng)銷(xiāo)方法，在眾聲喧嘩的房地產(chǎn)廣告

中，一枝獨(dú)秀地亮出該公寓鮮明的旗幟，吸引目標(biāo)客戶群的注意與興趣。這樣既達(dá)到了宣傳推廣的目的，又把費(fèi)用控制在我們客戶所能承受的范圍。這就要求我們必須獨(dú)辟蹊徑，劍走偏鋒。

我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的背景和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)查，得出其SWOT的分析結(jié)果：

S（優(yōu)勢(shì)）：本案位于的江南區(qū)成熟地段，社區(qū)規(guī)劃合理。江南華聯(lián)超市、江南電影院、江南客運(yùn)站等生活設(shè)施完善，公共交通便利。

W（劣勢(shì)）：本案可供支配的營(yíng)銷(xiāo)金額只有20萬(wàn)元，資金異常緊張。 O（機(jī)會(huì)）：本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是年輕一代，網(wǎng)絡(luò)對(duì)這代人的影響巨大，可以利用網(wǎng)絡(luò)低廉的廣告費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。

T（威脅）：房地產(chǎn)同質(zhì)化加大，我們要在這其中突圍而出。

于是我制定了以下策略：一、窄眾營(yíng)銷(xiāo)：有的放矢地到各大年青白領(lǐng)人士工作的地方投放廣告；二、網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷(xiāo)：年輕人喜歡上網(wǎng)，在網(wǎng)絡(luò)上能將信息及時(shí)的擴(kuò)散，從而利用網(wǎng)絡(luò)低廉的廣告費(fèi)用進(jìn)行宣傳；三、情感營(yíng)銷(xiāo)：即通過(guò)一系列情感軟文去感動(dòng)目標(biāo)客戶群。這樣一來(lái)，我們就能獨(dú)辟蹊徑，用最少的錢(qián)-達(dá)到最大的宣傳效果。

這些策略得到了董事會(huì)的一致認(rèn)可，并讓我迅速實(shí)施。具體操作如下： 2015年1月，首先，我們印刷了大量本案的彩色廣告，廣告的色彩盡量鮮艷奪目，在這些廣告宣傳單上我們?cè)敿?xì)介紹了本案的情況、定位等。其次，公布了網(wǎng)上查詢本樓盤(pán)的方式、看房時(shí)間等。第三，在宣傳廣告和網(wǎng)絡(luò)上所寫(xiě)的情感軟文中，盡量使用貼近時(shí)下年輕人口味的詞句，

例如：

我們的公寓是一個(gè)完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求；居住在是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化；是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷；我們的房客是這樣一個(gè)群體：既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受；要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。；對(duì)生活充滿浪漫美好的想象，愿意為自己所追求的生活不懈努力；等等。

在鎖定目標(biāo)受眾后，我們采用窄眾營(yíng)銷(xiāo)的方式來(lái)做營(yíng)銷(xiāo)宣傳，首先在傳播的范圍上只針對(duì)特定的目標(biāo)群體，而且只使用目標(biāo)群體最容易接受的術(shù)語(yǔ)、信息接受渠道、廣告?zhèn)鞑シ绞?，力求以最少的投入最精確地命中目標(biāo)群體。2月11日我們派人到南寧市各大企業(yè)的辦公所在地，只要是白領(lǐng)年青人士聚集的地方，如南寧新聞中心、電子科技廣場(chǎng)、泰安大廈以及各大機(jī)關(guān)單位辦公大樓等等，去派發(fā)宣傳單。這樣一來(lái)不僅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，而且將受眾牢牢鎖在年

青白領(lǐng)階層，不浪費(fèi)任何廣告費(fèi)用到無(wú)效的受眾上去。同時(shí)，我們的印刷廣告品可以收藏，宣傳持續(xù)性較長(zhǎng)。

同時(shí)，我們也在南寧時(shí)空網(wǎng)和新桂網(wǎng)上發(fā)布了網(wǎng)絡(luò)廣告。1月初，我們就已經(jīng)委托專(zhuān)業(yè)人士代為制作FLASH廣告，準(zhǔn)備在各個(gè)有影響力的網(wǎng)站推出。南寧時(shí)空網(wǎng)是南寧市受眾面最廣的地方性門(mén)戶網(wǎng)站。鑒于我們目標(biāo)客戶群對(duì)FLASH動(dòng)漫的愛(ài)好，我們專(zhuān)門(mén)制作了一個(gè)非常煽情的FLASH廣告。廣告大意如下：一個(gè)住在本案白領(lǐng)公寓的年輕男子，每天在乘做電梯上下班的時(shí)候總會(huì)遇到一個(gè)年輕溫柔的女子。兩人雖然不在同一個(gè)公司工作，但是都會(huì)簡(jiǎn)單地打一個(gè)招呼。久而久之，男子對(duì)女子產(chǎn)生了感情。某一天，男子所住的本案白領(lǐng)公寓搬來(lái)一位新住戶，男子這才發(fā)現(xiàn)，竟然是他心儀的那位女子。從此兩人來(lái)往頻繁，女子經(jīng)常邀請(qǐng)男子到家中品嘗拿手好菜，男子也常常邀請(qǐng)女子在小區(qū)優(yōu)美的花園里散步，最后，終于成就一段佳話?；楹?，女子搬來(lái)和男子同住，小兩口將剩余的那套空房出租，日子過(guò)得紅紅美美！在廣告的最后，屏幕上出現(xiàn)一行字幕：“XX白領(lǐng)公寓，愛(ài)情的發(fā)源地！” 1月18日這則廣告在南寧時(shí)空網(wǎng)和新桂網(wǎng)一經(jīng)播出，僅僅一周之內(nèi)網(wǎng)上的點(diǎn)擊率超過(guò)一萬(wàn)人次！

2015年2月初，我們還專(zhuān)門(mén)在南寧時(shí)空網(wǎng)和新桂網(wǎng)、騰訊、新浪、搜狐、等各大門(mén)戶網(wǎng)站的城市BBS上發(fā)起了關(guān)于這則廣告及本案樓盤(pán)的討論。因?yàn)樵贐BS上發(fā)起討論是不用花一分錢(qián)的，空手套白狼，加上我們積極地將此貼熱頂，吸引了很多南寧市網(wǎng)民參與討論。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的傳播，我們將本案信息不花一分錢(qián)就象病毒一樣地傳播了出去。

在廣告宣傳到一定的時(shí)候，我們組織了看房活動(dòng)?；顒?dòng)在2015年2月20日舉行。在指定的地點(diǎn)，我們派專(zhuān)車(chē)接送看房的目標(biāo)客戶，我們盡量將樣板房布置裝修得貼近時(shí)下年輕人的喜好：前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性、色彩明快。在看房的同時(shí)，為了促進(jìn)來(lái)看房的白領(lǐng)年青人士的交流，我們組織他們舉行聯(lián)誼活動(dòng)。這也呼應(yīng)了我們FLASH廣告片尾那句“XX白領(lǐng)公寓，愛(ài)情的發(fā)源地！”

2015年3月1日，樓盤(pán)第一期推出，銷(xiāo)售狀況良好，前景一片大好。通過(guò)這一營(yíng)銷(xiāo)策劃，在有限的20萬(wàn)元的廣告宣傳經(jīng)費(fèi)里，使該樓盤(pán)取得了最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。我們也完成了這個(gè)看似不可能完成的任務(wù)。

解釋?zhuān)?/p>

本次策劃案本人主要采用了以下三個(gè)策略：一、窄眾營(yíng)銷(xiāo)；二、網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷(xiāo)；

三、情感營(yíng)銷(xiāo)。

一、 窄眾營(yíng)銷(xiāo)

所謂窄眾營(yíng)銷(xiāo)就是將目標(biāo)客戶群體牢牢鎖定，將廣告費(fèi)用鎖定投放在有效的目標(biāo)客戶身上，而對(duì)無(wú)效的客戶群體決不浪費(fèi)一分一毫，決不讓無(wú)效客戶分流廣告費(fèi)用。窄眾營(yíng)銷(xiāo)首先在傳播的范圍上只針對(duì)特定的目標(biāo)群體，而且只使用目標(biāo)群體最容易接受的術(shù)語(yǔ)、信息接受渠道、廣告?zhèn)鞑シ绞剑η笠宰钌俚耐度胱罹_地命中目標(biāo)群體。

廣州的高檔別墅小區(qū)碧波花園就是采取了窄眾營(yíng)銷(xiāo)的策略，將目標(biāo)客戶分為三類(lèi)：大型企業(yè)中層上以管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)。碧波花園的目標(biāo)客戶都是事業(yè)有成、在社會(huì)上有一定地位、文化教育程度較高的中上層人士，他們購(gòu)買(mǎi)別墅的目的一是用于與家人渡假，讓自己在平日繁忙工作中得以放松，充分享受生活之美好。二是純粹是用于投資升值之用。因此他們沒(méi)有大范圍的進(jìn)行廣告宣傳，而是在目標(biāo)群體經(jīng)常接觸的媒體上投放，并利用發(fā)展商與各銀行、商家、行業(yè)協(xié)會(huì)的良好關(guān)系，獲得高端客戶的相關(guān)資料，建立一個(gè)客戶資料庫(kù)。然后再通過(guò)直郵及發(fā)送邀請(qǐng)信、手機(jī)短訊的方式，不動(dòng)聲息地碧波花園相關(guān)信息傳遞出去。

所以在本次策劃當(dāng)中，我們將該白領(lǐng)公寓的目標(biāo)客戶鎖定在具有良好教育、收入穩(wěn)定的白領(lǐng)年青階層。由于廣告經(jīng)費(fèi)有限，我們沒(méi)有在街道上大肆的派發(fā)宣傳單，因?yàn)槲覀冎?，大肆地派發(fā)給無(wú)效的受眾群體并沒(méi)有任何作用，所以我們選擇到白領(lǐng)年青階層出沒(méi)的工作地點(diǎn)進(jìn)行派發(fā)，不讓無(wú)效客戶分流廣告費(fèi)用。

究竟什么樣的產(chǎn)品才需要進(jìn)行窄眾營(yíng)銷(xiāo)，什么樣的產(chǎn)品適用于大眾化的營(yíng)銷(xiāo)方式并無(wú)定式可言，也無(wú)法以具體產(chǎn)品去劃分。在產(chǎn)品的不同階段，比如導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期以及衰退期，產(chǎn)品所面對(duì)的市場(chǎng)狀況與消費(fèi)對(duì)象都會(huì)有所差別，什么樣的營(yíng)銷(xiāo)方式才是最有效，要依據(jù)實(shí)際情況而定。如果只是依憑以往經(jīng)驗(yàn)（或者別人成功經(jīng)驗(yàn)），因循守舊地采取某一特定策略，（比如，碧波花園發(fā)展商如果盲目相信開(kāi)盤(pán)廣告投放一定是越大越多的話，）就會(huì)成為新版刻舟求劍的笑談。

二、 網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷(xiāo)

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)就是利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售?；ヂ?lián)網(wǎng)具有方便快捷和廣泛的傳播性。將本案信息公布在網(wǎng)上，利用互聯(lián)網(wǎng)將信息象傳播傳染病那樣擴(kuò)散開(kāi)來(lái)，通過(guò)攜帶者傳播給下一級(jí)易感染人群，新的病毒攜帶者又將信息傳播給下一級(jí)易感染人群，如此這般滾雪球迅速擴(kuò)張。以達(dá)到在短期內(nèi)讓特定人群有目共睹的目的。在本次策劃中，我們制作了一個(gè)有趣的FLASH廣告，將所要推銷(xiāo)的樓盤(pán)放到FLASH中，由于不需要請(qǐng)演員，不需要請(qǐng)攝像組進(jìn)行拍攝，只要一個(gè)精通電腦FLASH制作的人員即可解決問(wèn)題，這大大壓縮了廣告的制作成本。目前在互聯(lián)網(wǎng)上投放廣告的費(fèi)用比在傳統(tǒng)媒體上投放廣告的費(fèi)用低廉。

隨便打開(kāi)一個(gè)知名的門(mén)戶網(wǎng)站，網(wǎng)絡(luò)廣告無(wú)處不在：玉蘭油護(hù)膚品、百事可樂(lè)、聯(lián)想電腦、柏圖家具、豐田汽車(chē)等等，各大產(chǎn)商都利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行著廣告宣傳。藍(lán)色巨人IBM最早在網(wǎng)上開(kāi)始了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)，客戶只需進(jìn)入IBM官方網(wǎng)站填妥一系列的單據(jù)即可以從網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)到自己想要的產(chǎn)品。

網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷(xiāo)可以借鑒網(wǎng)絡(luò)上盛極一時(shí)的韓國(guó)卡-通“流氓兔”的典型案例。流氓兔的FLASH出現(xiàn)在各個(gè)BBS論壇、門(mén)戶網(wǎng)站和BT下載網(wǎng)站里，因其可愛(ài)的形象和極具挑戰(zhàn)的價(jià)值觀念受到了年輕人的熱烈歡迎。私下里網(wǎng)民們還通過(guò)聊天

工具、電子郵件等進(jìn)行傳播。如今這個(gè)網(wǎng)絡(luò)虛擬的明星衍生出的商品已經(jīng)達(dá)到1000多種，成了病毒營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)典案例！在本次策劃中我們制作的FLASH也是如此，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和我們?cè)贐BS里發(fā)布的討論熱貼傳播著該樓盤(pán)的廣告信息。這種點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的傳播方式優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)小群體內(nèi)的交叉?zhèn)鞑ィ沟卯a(chǎn)品的信息被多向地、交叉地、快速地傳送給自己所屬的群體，實(shí)現(xiàn)信息到達(dá)率和覆蓋面的快速增長(zhǎng)。

網(wǎng)絡(luò)在今天已經(jīng)不是一個(gè)新鮮事物了，但網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)在中國(guó)還沒(méi)有很好的普及開(kāi)來(lái)。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況下，進(jìn)行傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)能收到更好的效果。

三、 情感營(yíng)銷(xiāo)

情感營(yíng)銷(xiāo)是指通過(guò)釋放品牌的情感能量，輔以產(chǎn)品的功能性和概念性，以求打動(dòng)消費(fèi)者的一種手段。在奧格威的品牌形象論中，消費(fèi)者的需求被劃分為功能性利益需求和感性利益需求。而情感營(yíng)銷(xiāo)正是增加產(chǎn)品感性利益需求的重要途徑之一。

例如，“他+她-”營(yíng)養(yǎng)水，作為我國(guó)首款男女營(yíng)養(yǎng)素水，從功能性飲料到情緒飲料轉(zhuǎn)變，不僅滿足了消費(fèi)者崇尚個(gè)性化、一對(duì)一服務(wù)的需求，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位的差異化，同時(shí)迎合了現(xiàn)代都市男女潛在的追求時(shí)尚和另類(lèi)的需求。在這種全新的情感定位傳播中，產(chǎn)品人性化的情感定位得到了直接的體現(xiàn)，成為“他+她-”營(yíng)養(yǎng)水最具有競(jìng)爭(zhēng)力的專(zhuān)屬特性，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間建立起了很好的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。

在本次策劃中，我們制作的FLASH以愛(ài)情為賣(mài)點(diǎn)，將本次策劃的白領(lǐng)公寓營(yíng)造了一種“愛(ài)情發(fā)源地”的效果，吸引渴望愛(ài)情的年輕男女白領(lǐng)，讓他們覺(jué)得住在這個(gè)公寓里可以找到自己人生的另一半。

情感營(yíng)銷(xiāo)作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段，雖然能夠在不同程度上增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，但是從根本上來(lái)說(shuō)仍然不能代替產(chǎn)品本身。企業(yè)情感營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展離不開(kāi)產(chǎn)品功能的支持。

運(yùn)用以上策略后,我們?cè)谟邢薜?0萬(wàn)元的廣告經(jīng)費(fèi)下，取得了令人滿意的宣傳效果，這證明了，只要策略運(yùn)用得當(dāng),是可以發(fā)揮四兩撥千斤的作用的!

小戶型營(yíng)銷(xiāo)方案2016-12-25 11:43 | #3樓

一、完成“不可能”的任務(wù)

廣州是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最蓬勃發(fā)展的城市之一，除了本土房地產(chǎn)云集之外，越來(lái)越多的外來(lái)“過(guò)江龍”也加入到這場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)搶?xiě)?zhàn)之中。雖然廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是還沒(méi)有到形成寡頭壟斷的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)除了幾頭“巨鱷”長(zhǎng)袖善舞外，同時(shí)也存在大量小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)搶市場(chǎng)的各個(gè)補(bǔ)缺點(diǎn)。這些小型的房地產(chǎn)商除了品牌、信譽(yù)不如大發(fā)展商外，最大的短板就是資金實(shí)力的不足。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣同樣需要大手筆的投入，市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用動(dòng)輒就是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的資金。這筆資金的支出對(duì)大發(fā)展商來(lái)說(shuō)并不成問(wèn)題，但對(duì)某些小型的發(fā)展商特別是資金實(shí)力有限的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，就是一筆天文數(shù)字。但是即使資金再有限，只要樓盤(pán)建成待售，就一定要做相應(yīng)的市場(chǎng)推廣，才能吸引潛在的客戶前來(lái)。如何從有限的資金預(yù)算中以最小的投入而實(shí)現(xiàn)最大的宣傳效果，是這些小型開(kāi)發(fā)商最為關(guān)心的事情。

今年5月，有一家發(fā)展商（姑且稱(chēng)其為S發(fā)展商）找上我所任職的公共關(guān)系公司，希望我們?yōu)槠溟_(kāi)發(fā)的某小戶型白領(lǐng)公寓制定一套具體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案。S小戶型白領(lǐng)公寓位于廣州東部，處于廣州“南擴(kuò)東進(jìn)”的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，離市中心大約20分鐘的車(chē)程，位置優(yōu)越。在其周?chē)袔讉€(gè)大盤(pán)環(huán)繞，其他發(fā)展商也虎視眈眈圖謀加入，該地段還有不少樓盤(pán)正處于建設(shè)或待售階段，S公寓所面臨的壓力不小。

S白領(lǐng)公寓是S發(fā)展商進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)產(chǎn)品，所以他們很希望借此樓盤(pán)一炮而紅，為日后的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。由于總體資金預(yù)算總額的限定，他們第一筆所能投入的推廣宣傳費(fèi)用為10萬(wàn)元左右。按照以往的市場(chǎng)推廣操作流程，10萬(wàn)的啟動(dòng)費(fèi)用不要說(shuō)是用在投入巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，就是用在市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)迅速的快速消費(fèi)品，這筆款項(xiàng)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在《廣州日?qǐng)?bào)》這種一線媒體做全版廣告一次，其費(fèi)用都要超過(guò)30萬(wàn)。客戶所能提供的10萬(wàn)元無(wú)疑是杯水車(chē)薪。

這個(gè)項(xiàng)目能否做？如何做？作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，我陷入了困惑之中。

二、準(zhǔn)確定位，劍走偏鋒

經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的仔細(xì)論證與研究，我們一致肯定：對(duì)S白領(lǐng)公寓的市場(chǎng)推廣肯定不能按以往的操作流程進(jìn)行，因?yàn)榭蛻羲峁┑牡谝还P預(yù)算幾乎連平面媒體的一次廣告投入費(fèi)用都承受不起。我們絕不敢期望靠著這區(qū)區(qū)10萬(wàn)元就能為S公寓引來(lái)如潮人流，只是希望能通過(guò)獨(dú)特有效的營(yíng)銷(xiāo)方法，能在眾聲喧嘩的房地產(chǎn)廣告中，一枝獨(dú)秀地亮出S公寓鮮明的旗幟，吸引目標(biāo)客戶群的注意與興趣。

史玉柱用八篇軟文打下腦白金的全國(guó)市場(chǎng)的奇跡至今為人頌道。我們深信，在產(chǎn)品推廣營(yíng)銷(xiāo)上，只要策略正確，執(zhí)行著力，是可以達(dá)到四兩撥千之結(jié)果。

既要達(dá)到宣傳推廣的目的，又要把費(fèi)用控制在客戶所能承受的范圍，這就要求我們必須獨(dú)辟蹊徑，劍走偏鋒——我們想到了網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)。

相比于平面媒體的宣傳推廣，網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)具有費(fèi)用低、針對(duì)性、互動(dòng)性、吸引力更強(qiáng)等特點(diǎn)，更重要的網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)而我們的目標(biāo)客戶——S白領(lǐng)公寓的客戶是一致的。

我們?yōu)镾白領(lǐng)公寓所定位的是面向23歲——35歲年輕人的純住宅樓，目標(biāo)客戶具有如下特點(diǎn)：年輕、高學(xué)歷、有一定的收入基礎(chǔ)、對(duì)生活充滿想像與激情、喜歡自由自在的生活氛圍，性格外向、喜歡與人交流，崇尚旅游，對(duì)生活有自己獨(dú)特的看法。在對(duì)S白領(lǐng)公寓的目標(biāo)客戶群的性格及外在特征進(jìn)行總結(jié)的過(guò)程中，一種最能概括這種性格特征的人物形象逐漸在我們腦海中清晰起來(lái)——布波族。為布波族創(chuàng)建一處詩(shī)意的棲息地，滿足他們各種精神與思想上對(duì)居住的要求，是S白領(lǐng)公寓所要努力的方向，也是我們這份網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)方案所宣揚(yáng)的重點(diǎn)所在。

布波族意指那些高學(xué)歷、有主見(jiàn)、熱愛(ài)旅游、獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)、尋求詩(shī)意的生活的成功或正在走向成功的年輕人，他們一方面追求世俗的物質(zhì)享受，同時(shí)也渴望著心靈的不羈和流浪。布波族是由“布爾喬亞”和“波希米亞”折衷而成的詞匯，在２００２年成為最有感染力的時(shí)尚概念之一，其來(lái)源可追溯到2000年出版的《天堂里的布波族》一書(shū)?！靶腋Ｉ睿阶杂桑?cái)富＋經(jīng)過(guò)思考的生活”，這就是布波族們（BoBos）的生活理念。迅速蔓延的布波族正成為城市最為活躍的一個(gè)群體，他們賦予了城市與這個(gè)時(shí)代無(wú)數(shù)的靈感與亮點(diǎn)，而他們迅速增長(zhǎng)的收入能力也讓他們成為許多行業(yè)最為關(guān)注的目標(biāo)客戶群。

S小戶型白領(lǐng)公寓=布波族詩(shī)意的棲居地=幸福生活＝自由＋財(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考的生活。這條長(zhǎng)長(zhǎng)的等式就是我們此次市場(chǎng)推廣方案所要圍繞的核心，這份市場(chǎng)推廣方案將全程在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。我們選擇了一家在廣州地區(qū)最具影響力的門(mén)戶網(wǎng)站，實(shí)施了我們的計(jì)劃。

目標(biāo)客戶群圈定

S公寓的性格特征：

*是一種完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求。

*是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化

*是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷。

主要客戶群的性格特征：

*追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受。

*要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。

*對(duì)生活充滿浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。

市場(chǎng)推廣方案

策略一、尋找目標(biāo)客戶群，引發(fā)目標(biāo)客戶群注意

1、在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布如下消息：尋找布波族——如果你符合以下任何一項(xiàng)條件，請(qǐng)與我們聯(lián)系：

A、 你買(mǎi)冰箱時(shí)，取決的條件是夠酷而不僅僅是能夠冷凍嗎？

B、 你在那種許多人都穿戴著登山鞋和滑雪眼鏡，或者經(jīng)常有人標(biāo)新立異地穿著奇怪的服飾來(lái)上班的時(shí)髦公司工人嗎？

C、 你會(huì)忽然有一天放棄掉目前的工作，跑到一個(gè)邊遠(yuǎn)的地方自由自在呆上一個(gè)月嗎？

D、 你是否覺(jué)得就算一輩子獨(dú)身也不是件什么大不了的事情？

E、 你是個(gè)無(wú)神論者，但忽然有一天遇見(jiàn)一個(gè)你所愛(ài)的人，你又覺(jué)得這完全是神的恩旨？ F、 你是否會(huì)覺(jué)得如果居住的空間體會(huì)不到生活的詩(shī)意是一件讓人忍無(wú)可忍的事情？ G、 你是否覺(jué)得住在千篇一律毫無(wú)特色的住宅里是一種精神折磨？

如果你符合以上一項(xiàng)或多項(xiàng)條件，恭喜你，你已經(jīng)是一名典型的布波族了。我們將暢開(kāi)我們溫暖的雙臂來(lái)歡迎你——只要你填好如下表格，郵回對(duì)應(yīng)的郵箱，我們就會(huì)有專(zhuān)人與你聯(lián)系。你將獲得的回報(bào)是：1、免費(fèi)從化一日游。2、參加S公寓的布波族聯(lián)盟開(kāi)幕式。3、獲得精美禮品一份。4、

2、開(kāi)展“廣州最酷十大布波族”評(píng)選。參賽者寄上相關(guān)的資料，詳細(xì)描述自己做過(guò)的一件自認(rèn)為是最酷、最有詩(shī)意、最有個(gè)性的事情或生活體驗(yàn)，最后由相關(guān)人士評(píng)定。中選者被授予21世紀(jì)布波爵士稱(chēng)號(hào)，更獲得S公寓的購(gòu)房九折優(yōu)惠及其他豐厚禮品。

3、 S公寓主辦，在門(mén)戶網(wǎng)站上開(kāi)設(shè)專(zhuān)欄：21世紀(jì)新模式——布波族與詩(shī)意生活。此專(zhuān)欄可以是專(zhuān)家論點(diǎn)，網(wǎng)友討論，也可以是有獎(jiǎng)?wù)魑摹?/p>

4、

策略二、推廣S公寓品牌形象，博取目標(biāo)客戶群好感

1、 在門(mén)戶網(wǎng)站上開(kāi)展“詩(shī)意生活你決定”，列出S公寓將設(shè)置的各種生活配套，向目標(biāo)客戶群征集這些生活配套的最酷名稱(chēng)或最富想像力的設(shè)計(jì)圖，入選者獲購(gòu)房?jī)?yōu)惠或現(xiàn)金獎(jiǎng)賞或禮品饋贈(zèng)。

2、 由S公寓贊助，門(mén)戶網(wǎng)站支持，開(kāi)展“青春活力布波族，健康詩(shī)意好生活”登山活動(dòng)，組織一批目標(biāo)客戶群競(jìng)登韶關(guān)丹霞山。

3、

策略三、建立S公寓品牌價(jià)值，刺激目標(biāo)群體購(gòu)買(mǎi)欲望。

1、 在門(mén)戶網(wǎng)站上開(kāi)展“住得透明，活得詩(shī)意”自我價(jià)格剖析活動(dòng)。一反其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓房成本與利潤(rùn)諱莫如深的做法，公開(kāi)S公寓的各種成本購(gòu)成：土地、建筑成本、配套成本、管理成本等。以理性說(shuō)服的做法給布波族們一個(gè)明明確確的居住理由。

2、 以一個(gè)虛擬S公寓住戶的角色，在門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行“愛(ài)在詩(shī)意的翅膀上飛翔——一個(gè)布波族的生活自白”故事連載，以煽情、浪漫、富于鼓動(dòng)性的文字全方面描述作為一名S公寓住戶的詩(shī)意生活，引發(fā)其他客戶群的購(gòu)買(mǎi)欲望。

3、 鑒于我們目標(biāo)客戶群對(duì)FLASH動(dòng)漫的愛(ài)好，可以制作精美的題為“布波族的幸福生活”FLASH動(dòng)漫，以圖文文茂的形式，通過(guò)虛擬人物與虛擬圖景的介紹，體現(xiàn)幸福生活＝自由＋財(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考這一核心概念，向客戶展示購(gòu)買(mǎi)S公寓的生活價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值所在。

4、

后記：在許多人眼中，用10萬(wàn)元去撬動(dòng)房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)是一種天方夜譚。但作為營(yíng)銷(xiāo)策劃人員，我們的工作就是要將這種不可能的任務(wù)化為可能。雖然作為整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，我對(duì)網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)方式對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)究竟能起到多大的作用與影響，心中同樣沒(méi)有底。愿以此文引子，拋磚引玉，與諸位高人共同探討。