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做好下半年經(jīng)濟工作:促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展公積金利息安全權益貸款

2022-08-06   

  中共中央政治局近日召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢,部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩(wěn)民生。

  如何進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?怎樣用足用好政策工具箱?保交樓又該如何實現(xiàn)?記者就上述問題采訪了有關專家學者。



  穩(wěn)房地產(chǎn)市場對于全方位守住安全底線至關重要。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門,這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對投資、消費和服務等經(jīng)濟活動的貢獻,還體現(xiàn)在其對眾多關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用。


  清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為,在我國經(jīng)濟發(fā)展面臨三重壓力,尤其是在疫情反復沖擊和外部環(huán)境嚴峻復雜的形勢下,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟非常重要。


  國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為,當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要抓住三個重點。一是合理釋放改善性需求。目前,城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.1套,購房主體已轉變?yōu)楦纳菩孕枨?。從政策層面來看,首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位,但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進出險房企債務重組,逐步恢復個別房企的融資功能,增強各方信心。三是要完善商品房預售制度。


  浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認為,減小房地產(chǎn)下行幅度,對于當前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要增強市場信心,包括消費者消費信心、開發(fā)企業(yè)拿地與開發(fā)的信心,信心比黃金更重要。


  虞曉芬預計,下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面,房貸利率下行將降低購房者利息負擔;另一方面,除了熱點城市,各地陸續(xù)取消限制性政策,出臺了眾多激勵性政策,其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。



  房地產(chǎn)調控的主體責任在地方。不同城市的情況千差萬別,不論是房地產(chǎn)市場調控,還是保交樓、穩(wěn)民生,地方政府最了解當?shù)厍闆r,能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。


  我國從2018年開始建立了房地產(chǎn)長效機制,形成了統(tǒng)一目標、因城施策、一城一策、城市主責的工作機制,并從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”,就是從房地產(chǎn)市場地區(qū)差異大的特點出發(fā),在保持全國性政策基本穩(wěn)定的前提下,鼓勵地方政府結合本地市場發(fā)展實際,靈活選擇、調整、運用政策工具箱中的工具,促進本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


  虞曉芬認為,與發(fā)達國家相比,我國個貸利率偏高,可通過調整首付款比例、調整貸款利率加大對首套住房消費的支持。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例,實行認房不認貸等。她建議,要發(fā)揮公積金作用,推進新市民和青年人繳存擴面工作,支持靈活就業(yè)人員繳存公積金,提高公積金覆蓋面。同時,落實購房配套政策,對在當?shù)刭彿康木用?,提供享受就近入學和其他公共服務機會,促進以人為本的城鎮(zhèn)化。此外,還可實施差異化購房補貼,支持剛性和改善性消費。


  鄧郁松認為,用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先,應降低改善性需求置換成本,可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價,這有助于降低改善性需求的房貸負擔。同時,還可進一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費成本,鼓勵正常的房屋置換需求。


  目前,部分城市商品房價格相對較低,很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長沙等城市的辦法,收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力,也有利于租賃人群更快實現(xiàn)住有所居。



  當前,由于個別房企出現(xiàn)財務危機、預售監(jiān)管存在缺陷、疫情反復沖擊,部分預售商品住宅項目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風險,這不僅損害購房者利益,也影響潛在購房者信心,導致商品房銷售規(guī)模收縮、開發(fā)企業(yè)銷售收入銳減、債務償還壓力加劇等一系列連鎖反應,影響了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。


  中央政治局會議提出,要保交樓、穩(wěn)民生。對此,劉洪玉認為,實現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生,能有效促進全社會恢復對房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對房地產(chǎn)市場的信心,有效防范房地產(chǎn)市場風險。


  如何把保交樓工作落到實處?虞曉芬認為,要把防止項目爛尾放在重要位置,政府、金融部門、國有平臺等加強協(xié)同,全力保交樓。加強房地產(chǎn)項目的全流程監(jiān)測和全過程監(jiān)管,分析不同類型房地產(chǎn)風險成因,建立相應的監(jiān)測指標體系,準確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風險,及時處置風險,全力守住風險底線。


  她建議,要進一步關注全國性民營房企開發(fā)的樓盤情況,防止大型民營房企發(fā)生爆雷事件??梢怨膭罘康禺a(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險保障商品房買賣合同涉及的交樓權益,形成“預售監(jiān)管制度+商業(yè)保險”雙重交樓機制。


  當前,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到流動性風險,房企的經(jīng)營狀況對于保交樓至關重要。因此,需進一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。虞曉芬建議,金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸,合規(guī)的不拒貸。加大金融對區(qū)域性中小型品牌民營房企的支持。鼓勵國有平臺與區(qū)域性品牌民企成立項目公司,發(fā)揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經(jīng)營的優(yōu)勢。支持房地產(chǎn)項目收購,鼓勵優(yōu)質企業(yè)收購出險項目或困難企業(yè)。


  鄧郁松認為,目前保交樓難點在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議,要根據(jù)不同企業(yè)、不同項目、不同區(qū)域的特點分類推進保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類,總結各地已有經(jīng)驗,讓保交樓工作更具針對性。

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