日前，公募REITS（不動產(chǎn)投資信托基金）市場再添新丁，華夏北京保障房中心租賃住房REIT（簡稱華夏北京保障房REIT）獲得證監(jiān)會注冊批復(fù)，成為全國首只公租房領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品。

　　從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流，到日前獲批的保障性租賃住房，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs覆蓋的資產(chǎn)領(lǐng)域越來越廣。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障性租賃住房REITs項目的陸續(xù)落地，是對“房住不炒”定位的具體實踐，將有效助力盤活存量資產(chǎn)，支持保障性住房新增投資，同時有望推動公募REITs市場進一步發(fā)展。

　　近年來，我國不斷推進保障性租賃住房體系建設(shè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，保障性租賃住房建設(shè)是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結(jié)構(gòu)性問題的著力點，更是優(yōu)化房地產(chǎn)租住供需平衡、促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。

　　保障性租賃住房REITs的推出，將有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設(shè)，促進形成投融資良性循環(huán)，對保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要作用。

　　具體來看，本次獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人，中信證券作為專項計劃（ABS）管理人，華夏基金作為基金管理人發(fā)起設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。項目底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。

　　據(jù)悉，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短，物業(yè)品質(zhì)良好，社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，房間以較高的標(biāo)準(zhǔn)交付，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。經(jīng)過近年來的培育與完善管理，兩個項目已進入運營穩(wěn)定期，總估值約11.51億元。此次項目的回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè)。

　　此前，首批兩只保障性租賃住房REITs已于7月29日率先獲批，分別為紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT。因此，華夏北京保障房REIT成為全國第三只具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs產(chǎn)品。

　　更為重要的是，由于華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為兩項公共租賃住房項目，這就意味著公租房首次被納入公募REITs，這對于進一步盤活存量資產(chǎn)可謂具有重大意義。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，保障性租賃住房REITs的落地，符合“房住不炒”的長期政策，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，通過盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，更好地支持住房保障體系建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，增加保障性租賃住房市場供應(yīng)，更好地解決民生問題。

　　“此外，公募REITs作為國內(nèi)資本市場重要的創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引社會資本積極參與保障性租賃住房成熟資產(chǎn)的投資，有助于保障性租賃住房相關(guān)投資運營主體盤活存量資產(chǎn)，加快保障性租賃住房建設(shè)，提高保障性租賃住房有效供給；也有助于國內(nèi)保障性租賃住房形成市場化的定價基準(zhǔn)；還有助于推動保障性租賃住房服務(wù)模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型?！蹦环f。

　　在我國公募REITs市場穩(wěn)步推進的背景下，保障性租賃住房REITs的推進得到了監(jiān)管和政策上的有力引導(dǎo)與支持。截至8月10日，全市場已上市發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有14只，發(fā)行總規(guī)模為541.43億元，總市值達到628.24億元。從資產(chǎn)類型看，包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項目，以及等待正式發(fā)售的保障性租賃住房項目等。

　　今年以來，保租房REITs正式駛?cè)氚l(fā)展快車道。5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，提出推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。

　　隨后，在5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展?！锻ㄖ诽岬?，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)；項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項目。

　　7月29日，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議上也提到，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活。

　　公募REITs被譽為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動性溢價，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房建設(shè)需要大量的資金投入，保租房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs備受政策力挺的重要原因。

　　中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云表示，保租房REITs項目，以保租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以租金收益為支撐，對于發(fā)行主體和房地產(chǎn)市場來講，保租房REITs能夠有效連接資產(chǎn)端和資金端，拓寬保租房資金來源，盤活存量資產(chǎn)，加上REITs產(chǎn)品的凈回收資金優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設(shè)，能夠確保房地產(chǎn)保障體系平穩(wěn)運行；對于投資者來講，保租房REITs提供了新的投資品種，并擁有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓投資者能夠通過投資對應(yīng)的REITs項目參與到保租房市場的發(fā)展當(dāng)中。

　　除了政策的“鋪路”外，保租房公募REITs項目的陸續(xù)落地與其產(chǎn)品特征的高度適配有直接關(guān)系。中信證券分析師明明在研報中指出，從保租房的角度看，REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤活、促進有效投資等作用明顯，相關(guān)企業(yè)有動力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進行證券化；從REITs市場的角度看，保租房長期運營的目標(biāo)、相對穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，二者相結(jié)合既能夠擴充我國REITs市場的規(guī)模，又能為投資者帶來一定的收益。

　　除了讓龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)“轉(zhuǎn)動”起來，推進保租房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展外，業(yè)內(nèi)人士還指出，作為產(chǎn)權(quán)類公募REITs，保障性租賃住房REITs項目通常具有經(jīng)營期限長、出租率穩(wěn)定、抗周期屬性強等特點，有較好的長期投資價值，還可以進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

　　我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)法規(guī)對底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)權(quán)屬的完整性、經(jīng)營的成熟性、現(xiàn)金流來源的分散性、收益的穩(wěn)定性等方面有一定的要求。從已經(jīng)獲批的3單保障性租賃住房REITs來看，底層項目均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，這類資產(chǎn)往往被視作質(zhì)量比較有保障的資產(chǎn)。

　　以中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)園博公寓和珩琦公寓的情況為例，均符合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點階段的要求。具體來看，2個項目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關(guān)于保障性租賃住房的認(rèn)定；截至2022年3月末出租率超過99%；具有4665套租賃住房，以個人租戶為主，租金來源較為分散；預(yù)計現(xiàn)金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。

　　值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類機構(gòu)投資者的積極認(rèn)購。8月8日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT發(fā)布的《基金份額發(fā)售公告》中顯示，本次詢價共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，創(chuàng)目前業(yè)內(nèi)已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄，投資者對于保租房REITs的熱情可見一斑。

　　“保障性租賃住房是我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs較為理想的資產(chǎn)類型之一，與其他公募REITs的底層資產(chǎn)相比，保障性租賃住房具有經(jīng)營期限長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期屬性強等特征。對投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐富其資產(chǎn)配置的同時，也將為其提供相對長期、穩(wěn)定的收益來源?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　莫一帆認(rèn)為，保租房REITs的投資價值主要體現(xiàn)在兩點：一是來自政策的多方面支持，該投資領(lǐng)域具有一定政策紅利；二是各地保障性租賃住房項目進入快速發(fā)展期，為保障性租賃住房REITs提供了優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的?！氨Ｗ夥縍EITs底層資產(chǎn)具有長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流，適合追求長期穩(wěn)定投資收益的穩(wěn)健型投資者，例如保險資金、養(yǎng)老金等投資者。”他同時提到。

　　“對于投資者而言，保租房契合國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優(yōu)勢顯著，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長期投資價值，但也要注意到由于保租房的租金價格接受政府指導(dǎo)，普遍低于市場化水平，因此更適合風(fēng)險偏好較低的穩(wěn)健型投資者。”董忠云說。