（四）

被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。

評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：

1. 將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；

2. 大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；

3. 專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%；

4. 預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；

5. 管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息；

6. 開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%；

7. 房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；

8. 每年按365天計(jì)算：

9. 本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。

根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。

解一：1. 1——2樓面積 3000×2=6000（平方米）　　（0.3分）2. 3——5層面積 1900×3=5700（平方米）　?。?.3分）3. 6層及6層以上面積25000-6000-5700=13300（平方米）　?。?.2分）4. 年總收入（元）6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）=12000000十3744900+10922625　　（3分）=266675255. 年總費(fèi)用（元）26667525×（5%+17.5%）+25000