某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)的25%。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。