在建工程房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 ××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,法人代表:×××,地址:××市
在建工程房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,法人代表:×××,地址:××市××路××號(hào),聯(lián)系電話:×××一××××××××。
二、受托方
××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司,法人代表:×××,地址:××市××路××號(hào),估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):一級(jí),聯(lián)系電話:××××××××××××。
三、估價(jià)對(duì)象
1.地理位置及概況(略)
2.估價(jià)對(duì)象概括
估價(jià)對(duì)象:一棟在建住宅樓
建筑面積:11627.92 m2
土地使用權(quán)年限:至2073年5月31日
土地面積:4300m2
四、估價(jià)目的
為委托方以在建工程的抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2004年6月18日至2004年6月30日。
六、價(jià)值定義
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。
2.國(guó)土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》。
3.××市人民政府《××市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。
4.××市房地局《土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》。
5.××市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計(jì)方案通知書》[(××)規(guī)審字××號(hào)]。
6.××公司《房屋所有權(quán)證》(××全字第××號(hào))。
7.××公司《國(guó)有土地使用證》[××全國(guó)用(××)字第××號(hào)]。
8.委托方提供的其他資料。
9.估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。
八、估價(jià)原則
本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有:1.合法原則:即以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。2.最高最佳使用原則:即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行評(píng)估。3.鑒于估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃方案已經(jīng)××市城市規(guī)劃管理審定部門批準(zhǔn)[(××)規(guī)審字×號(hào)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》],估價(jià)人員認(rèn)為按此方案開發(fā)建設(shè)符合本原則精神。4.替代原則:即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)格。
九、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為住宅用途的在建工程,周圍住宅房屋交易案例較多,本次評(píng)估先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為已竣工驗(yàn)收后交易的房產(chǎn),采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出假設(shè)房產(chǎn)的價(jià)值,再根據(jù)估價(jià)對(duì)象的工程進(jìn)度進(jìn)行修正;估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多,容易獲取開發(fā)費(fèi)用資料,評(píng)估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取了重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
十、估價(jià)結(jié)果
以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果,總價(jià)為:3976.03萬元(大寫:人民幣叁仟玖佰柒拾陸萬零叁佰圓整)。
十一、估價(jià)人員(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告自完成之日起一年內(nèi)有效,超過此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整,直至重新評(píng)估。
在建工程房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用(略)
六、估價(jià)測(cè)算過程
(一)市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是同一個(gè)市場(chǎng)條件下,根據(jù)替代原則,比較條件類似或使用價(jià)值相同的房屋買賣案例,將交易案例與估價(jià)對(duì)象加以對(duì)照比較,就兩者之間在影響估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正,求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日房產(chǎn)價(jià)值的方法。
1.選取可比案例,選擇比較案例應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象,符合以下條件:
(1)用途相同;
(2)交易類型相同;
(3)正常交易或能夠修正為正常交易的案例;
(4)區(qū)域及個(gè)別條件相近;
(5)統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ);
(6)交易日期接近。
評(píng)估選擇了與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)內(nèi)三宗交易實(shí)例作為比較案例,具體情況如表6-l所示。
表6-1可比實(shí)例表
比較案例 A B C 交易價(jià)格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小區(qū)正門30m 距小區(qū)正門30m 距小區(qū)正門200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 結(jié)構(gòu) 鋼混 磚混 磚混 房屋狀況 新房 新房 新房 2.價(jià)格修正指數(shù)表
將影響房產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較,尋找交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的差異度。再根據(jù)案例與估價(jià)對(duì)象的差異度,分別給各比較案例和估價(jià)對(duì)象的價(jià)格影響因素賦予分值,確定條件修正指數(shù),詳見表6-2
表6-2價(jià)格修正指數(shù) 比較案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易價(jià)格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 房屋狀況 100 100 100 100 交易價(jià)格(元/ m2) 100 100 100 1003.修正系數(shù)表
根據(jù)修正指數(shù)表,編制修正系數(shù)列表6—3,最后依據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式求取修正后房產(chǎn)價(jià)格。 比較案例 A B C 交易價(jià)格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易類型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 房屋狀況 100/100 100/100 100/100 權(quán)重 0.3 O.3 O.4 比準(zhǔn)價(jià)格(元/ m2) 3642.58 工程進(jìn)度 95% 在建工程價(jià)格(元/ m2) 4023.78(一)成本法
所謂成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格、扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度,估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本構(gòu)成包括土地使用權(quán)價(jià)格、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)。
計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格:
估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅,位于××市基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)地范圍,結(jié)合該估價(jià)對(duì)象用地的區(qū)域因素及個(gè)別因素綜合分析,采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法對(duì)土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià),確定估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)為857元/ m2,則土地總價(jià)為1112.79萬元。
建筑物建造成本:
建筑物建造成本一開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
1.開發(fā)成本
(1)建安費(fèi)用
根據(jù)委托方提供的資料,該在建工程建安總費(fèi)用為1395.35萬元
(2)紅線內(nèi)市政費(fèi):取建安費(fèi)用的15%。
紅線內(nèi)市政費(fèi)=1112.79×15%=166.92萬元
建造總成本=建安費(fèi)用+紅線內(nèi)市政費(fèi)=1604.65萬元
(3)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一平費(fèi)等費(fèi)用):取建造成本的10%。
前期工程總費(fèi)=1395.35×10%=139.54萬元
(4)不可預(yù)見費(fèi):取建安費(fèi)用的5%。
不可預(yù)見總費(fèi)=1395.35×5%=69.77萬元
開發(fā)成本合計(jì)為1771.58萬元
2.管理費(fèi)用
建設(shè)單位管理費(fèi):取土地重置價(jià)格和建造成本的5%。
管理費(fèi)用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87萬元
3.投資利息
估價(jià)人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期,確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年,假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,利率按照中國(guó)人民銀行2002年2月20日公布的1年期貸款利率5.31%計(jì)取,計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則:
投資利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5
=106.13萬元
4.投資利潤(rùn)
根據(jù)××市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況,按照不同年期取不同的值。估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年,開發(fā)商利潤(rùn)取25%。
投資利潤(rùn)=1771.58×25%=442.90萬元
5.銷售費(fèi)用
估價(jià)對(duì)象為在建工程,未銷售,故不計(jì)。
6.估價(jià)對(duì)象價(jià)格
根據(jù)項(xiàng)目的具體情況計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息和銷售費(fèi)用后,可以得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為:
總價(jià)=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/萬元
七、估價(jià)對(duì)象價(jià)格確定
根據(jù)目前××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員掌握的資料分析,這兩種方法各有其自身的特點(diǎn),它們分別從不同的側(cè)面說明了價(jià)格水平的高低,我們以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果,則委托評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)為人民幣3570.95萬元。
附件(略)
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