在建工程房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××號(hào)，聯(lián)系電話：×××一××××××××。

二、受托方

××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××號(hào)，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)，聯(lián)系電話：××××××××××××。

三、估價(jià)對(duì)象

1．地理位置及概況(略)

2．估價(jià)對(duì)象概括

估價(jià)對(duì)象：一棟在建住宅樓

建筑面積：11627.92 m2

土地使用權(quán)年限：至2073年5月31日

土地面積：4300m2

四、估價(jià)目的

為委托方以在建工程的抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2004年6月18日至2004年6月30日。

六、價(jià)值定義

采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

七、估價(jià)依據(jù)

1．中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。

2．國(guó)土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》。

3．××市人民政府《××市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。

4．××市房地局《土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》。

5．××市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計(jì)方案通知書》[(××)規(guī)審字××號(hào)]。

6．××公司《房屋所有權(quán)證》(××全字第××號(hào))。

7．××公司《國(guó)有土地使用證》[××全國(guó)用(××)字第××號(hào)]。

8．委托方提供的其他資料。

9．估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。

八、估價(jià)原則

本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：1．合法原則：即以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。2．最高最佳使用原則：即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行評(píng)估。3．鑒于估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃方案已經(jīng)××市城市規(guī)劃管理審定部門批準(zhǔn)[(××)規(guī)審字×號(hào)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》]，估價(jià)人員認(rèn)為按此方案開發(fā)建設(shè)符合本原則精神。4．替代原則：即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)格。

九、估價(jià)方法

估價(jià)對(duì)象為住宅用途的在建工程，周圍住宅房屋交易案例較多，本次評(píng)估先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為已竣工驗(yàn)收后交易的房產(chǎn)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出假設(shè)房產(chǎn)的價(jià)值，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象的工程進(jìn)度進(jìn)行修正；估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多，容易獲取開發(fā)費(fèi)用資料，評(píng)估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選取了重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

十、估價(jià)結(jié)果

以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果，總價(jià)為：3976.03萬元(大寫：人民幣叁仟玖佰柒拾陸萬零叁佰圓整)。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告自完成之日起一年內(nèi)有效，超過此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評(píng)估。

在建工程房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)方法選用(略)

六、估價(jià)測(cè)算過程

(一)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是同一個(gè)市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，比較條件類似或使用價(jià)值相同的房屋買賣案例，將交易案例與估價(jià)對(duì)象加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日房產(chǎn)價(jià)值的方法。

1．選取可比案例，選擇比較案例應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象，符合以下條件：

(1)用途相同；

(2)交易類型相同；

(3)正常交易或能夠修正為正常交易的案例；

(4)區(qū)域及個(gè)別條件相近；

(5)統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)；

(6)交易日期接近。

評(píng)估選擇了與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)內(nèi)三宗交易實(shí)例作為比較案例，具體情況如表6-l所示。

表6-1可比實(shí)例表

比較案例 A B C 交易價(jià)格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小區(qū)正門30m 距小區(qū)正門30m 距小區(qū)正門200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 結(jié)構(gòu) 鋼混 磚混 磚混 房屋狀況 新房 新房 新房 2．價(jià)格修正指數(shù)表

將影響房產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，尋找交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的差異度。再根據(jù)案例與估價(jià)對(duì)象的差異度，分別給各比較案例和估價(jià)對(duì)象的價(jià)格影響因素賦予分值，確定條件修正指數(shù)，詳見表6-2

表6-2價(jià)格修正指數(shù) 比較案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易價(jià)格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 房屋狀況 100 100 100 100 交易價(jià)格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系數(shù)表

根據(jù)修正指數(shù)表，編制修正系數(shù)列表6—3，最后依據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式求取修正后房產(chǎn)價(jià)格。 比較案例 A B C 交易價(jià)格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易類型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 房屋狀況 100/100 100/100 100/100 權(quán)重 0.3 O.3 O.4 比準(zhǔn)價(jià)格(元/ m2) 3642.58 工程進(jìn)度 95% 在建工程價(jià)格(元/ m2) 4023.78(一)成本法

所謂成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格、扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度，估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本構(gòu)成包括土地使用權(quán)價(jià)格、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)。

計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格：

估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，位于××市基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)地范圍，結(jié)合該估價(jià)對(duì)象用地的區(qū)域因素及個(gè)別因素綜合分析，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法對(duì)土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)為857元/ m2，則土地總價(jià)為1112.79萬元。

建筑物建造成本：

建筑物建造成本一開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

1．開發(fā)成本

(1)建安費(fèi)用

根據(jù)委托方提供的資料，該在建工程建安總費(fèi)用為1395．35萬元

(2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安費(fèi)用的15%。

紅線內(nèi)市政費(fèi)=1112.79×15%=166.92萬元

建造總成本=建安費(fèi)用+紅線內(nèi)市政費(fèi)=1604．65萬元

(3)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一平費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的10%。

前期工程總費(fèi)=1395.35×10%=139.54萬元

(4)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的5%。

不可預(yù)見總費(fèi)=1395.35×5%=69.77萬元

開發(fā)成本合計(jì)為1771.58萬元

2．管理費(fèi)用

建設(shè)單位管理費(fèi)：取土地重置價(jià)格和建造成本的5%。

管理費(fèi)用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87萬元

3．投資利息

估價(jià)人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，利率按照中國(guó)人民銀行2002年2月20日公布的1年期貸款利率5．31%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則：

投資利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5

=106.13萬元

4．投資利潤(rùn)

根據(jù)××市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，按照不同年期取不同的值。估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤(rùn)取25%。

投資利潤(rùn)=1771.58×25%=442.90萬元

5．銷售費(fèi)用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，未銷售，故不計(jì)。

6．估價(jià)對(duì)象價(jià)格

根據(jù)項(xiàng)目的具體情況計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息和銷售費(fèi)用后，可以得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：

總價(jià)=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/萬元

七、估價(jià)對(duì)象價(jià)格確定

根據(jù)目前××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員掌握的資料分析，這兩種方法各有其自身的特點(diǎn)，它們分別從不同的側(cè)面說明了價(jià)格水平的高低，我們以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果，則委托評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)為人民幣3570.95萬元。

附件(略)