某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率為25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如表2-2所示。

轟2-2 同類賓館的價格和凈收益資料表

可比房地產(chǎn) 價格(萬元) 凈收益(萬元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)計算客房與餐飲年總收益：

1)客房年總收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(萬元)

2)餐飲年總收益=4197.5×30%-1259.25(萬元)

(2)計算客房與餐飲年總費用：

1)客房年總費用=4197.5×35%=1469.13(萬元)

2)餐飲年總費用=1469.13×55%=808.02(萬元)

(3)計算年凈收益：

年凈收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(萬元)

(4)由所給資料計算報酬率：

可比房地產(chǎn)的報酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9%

B=3500/29400×100%=11.9%

C=2800/23800×100%=11.76%

D=200/1660×100%=12.05%

以其平均數(shù)作為估價對象的報酬率：

(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%

(5)從公式求得該賓館價格為：

V=A/y=3379.6/11.9%=28400(萬元)