估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層。其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。現(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格有關(guān)資料如下：

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。

2．建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。

3．商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租憑收入會穩(wěn)定在50元/m2。運營費用率為24%。

4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2；建成一年時間可售出60%，平均價格為2800元/m2；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

5．房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下(節(jié)選)：

采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

解：

1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

總建筑面積=10000×5=50000(m2)

住宅總面積=50000-9000-41000(m2)

(1) 商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)

商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)

商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)

(2) 住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)

(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)

2．扣除項目

(1) 建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)

(2) 專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)

(3) 銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)

(4) 銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)

(5) 買方購買該宗熟地應(yīng)負擔的稅費=V×4%=0.04V

3．總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(萬元)