某住宅開發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/m2。該項(xiàng)目于2005年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為1000元/m2，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%，建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分別為20%，后兩個(gè)季度分別為30%。假定在每個(gè)季度中間投入，年利率6%，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%，二季度結(jié)束時(shí)開發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項(xiàng)目 2006年3月1日的價(jià)格。

采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出，投資利潤(rùn)率取20%，季度利率為1.6%。該項(xiàng)目在2006年3月1日的價(jià)格為戶，估算如下。

①計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值

2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬(wàn)元

②計(jì)算建筑費(fèi)

[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元

=(446.443+439.412)萬(wàn)元

=885.855萬(wàn)元

③計(jì)算管理費(fèi)

885.855× 5%/(1+1.6%)1.5萬(wàn)元=43.251萬(wàn)元

④計(jì)算銷售稅費(fèi)

2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬(wàn)元=253.390萬(wàn)元

⑤計(jì)算利潤(rùn)

(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬(wàn)元=0.2P+236.499

⑥計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格

P=開發(fā)完成后的價(jià)值-建筑費(fèi)-管理費(fèi)-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499

=1239.384萬(wàn)元