某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上200m2建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/m2，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)中現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。