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某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務大廈。該地塊占地15000m2,總建筑面積 80000m2,預計開發(fā)期為3年

2021-05-03   

某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務大廈。該地塊占地15000m2,總建筑面積 80000m2,預計開發(fā)期為3年,大廈的出售價格為18000元/m2,建成后一年全部售出,該地塊為生地,需進行基礎設施建設和場地拆遷,預計這部分費用為2000元/m2,建安工程費為 5000元/m2,專業(yè)費按建筑費的6%計算,上述費用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費用分別是5%和3%,利息率取11%,折現率14%。今用假設開發(fā)法評估該地塊的出讓價格,其估算過程如下。

1.計算開發(fā)完成后的價值。

80000×18000/(1+14%)元=126316萬元

2.建筑費。

(5000+2000)×80000元=56000萬元

3.專業(yè)費。

5000×80000×6%元=2400萬元

4.銷售稅與銷售費用。

126316×(5%+3%)萬元=10105萬元

5.利息。

[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元

6.利潤。

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元

7.總地價。

V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)

=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63萬元

=15958萬元

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