××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方

××置業(yè)公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××號。

二、估價方

××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××；住所：××市××路××號，二級評估資質(zhì)。

三、估價對象

××置業(yè)公司一年前奉上級集團公司指示，兼并集團內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團公司批準，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。

四、估價目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

五、估價時點

經(jīng)委托人和估價機構(gòu)確認，估價時點為2004年6月30日。

六、價值定義(略)

七、估價依據(jù)(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，對超市和在建寫字樓分別估價。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實例較多，對超市采用比較法進行估價；對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價值。

十、估價結(jié)果

經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴密的估價計算，本報告確認估價對象的價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)，其中超市的總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)，單價為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價值9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業(yè)日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、估價對象狀況分析

××置業(yè)公司兼并集團內(nèi)××工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800m2。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置業(yè)公司根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團公司批準，對估價對象房地產(chǎn)進行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實物情況略)，擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計1年后建成投入使用。估價對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，在××置業(yè)公司對其進行用途改造后，商業(yè)價值可獲得大幅度提高。

二、市場背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價方法選用

根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，本報告對估價對象采用不同的估價方法。對超市部分采用比較法進行估價；對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價值。

五、估價測算過程

(一)超市的估價(略)

估價對象的單價=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

總價=9430×7800元=7355萬元

(二)在建寫字樓的估價

1．首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價值

根據(jù)設(shè)計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標準為可出租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運營費用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215萬元年運營費用3215×55%萬元=1768萬元凈收益有效毛收入-運營費用=(3215-1768)萬元=1447萬元收益年期取50年報酬率取光輝大廈的投資收益率10.12%根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和報酬率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代人有限年期公式得出估價對象在經(jīng)營使用狀態(tài)下的比準價格為14183萬元人民幣。

2．測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等

根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算評估。

①續(xù)建工程費及管理費等。

裝修工程費1800萬元，設(shè)備及安裝工程費1190萬元，室外工程費350萬元，管理費等 150萬元，合計3490萬元。

②投資利息。

當?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息為：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)萬元=101萬元

③銷售稅費。

當?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的6%，則銷售稅費

14183×6%萬元=851萬元

3．在建寫字樓的評估價值

總價值：(14183-3490-101-851)萬元=9741萬元

六、估價結(jié)果

按上述分析測算，估價對象超市部分單價為9430元/m2，總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)；在建寫字樓部分總價值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。估價對象總價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。