估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯。

搜集有關(guān)資料如下：(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料

如下表所示： 實例 交易價格(/m2) 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況 A 2200 正常 2006年3月30口 比估價對象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估價對象劣8% C 2380 比正常價格高3% 2006年5月30日 比估價對象優(yōu)5%從2005年11月至2006年10月地價逐月上升O.5%。

(2)當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：

在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣出讓土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。

該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級。而估價對象處于第六級土地上。各級土地

之間的價格差異如下表所示： 級別 四 五 六 七 八 地價是次級

土地的倍數(shù) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地價是最差級

土地的倍數(shù) 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年；設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為O。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。

試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5%，房地產(chǎn)報酬率為7%。(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點后保留兩位)