某寫字樓為鋼筋混凝土結構,層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000 ㎡,經濟壽命為60年,有效經過年數為
2021-05-03
某寫字樓為鋼筋混凝土結構,層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000 ㎡,經濟壽命為60年,有效經過年數為3年。經調查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡(含裝修、設備費),專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,每利率為6%,建設期為2年,建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內均為均勻投入,銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%,又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設備的重置價格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/㎡,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費用為180萬元,安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/㎡,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經測算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)
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