閱讀下列材料，回答 19～20 題：

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/m2。(2006年試題)

第 19 題 估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

【您的答案】

空

【參考解析】：錯(cuò)誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用(3分)

(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

或：不應(yīng)計(jì)息至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(2分)

(3)利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商期望利潤。(2分)

①應(yīng)用在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場狀況下的數(shù)據(jù)而不是在支出當(dāng)時(shí)市場情況下的數(shù)據(jù)；②應(yīng)用客觀合理數(shù)據(jù)而不是估價(jià)對象的實(shí)際成本費(fèi)用；③投資利息應(yīng)計(jì)算到項(xiàng)目正常開發(fā)經(jīng)營期的期末而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)；④應(yīng)用客觀利潤而不是期望利潤；⑤在計(jì)算土地重新購建價(jià)格時(shí)要考慮土地剩余使用權(quán)年限修正。