某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)．?dāng)M開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000m2的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開發(fā)’’的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1、年項(xiàng)目投資為600萬元，其中資本金為200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價(jià)為8000元/m2。第2年項(xiàng)目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價(jià)為7800元/m2。項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期問，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末)