確定估價對象房地產(chǎn)價格。

六、估價測算過程

（一）市場法測算過程

1．選擇可比實例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。

實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表 可比實例 估價對象 A B C 成交單價（元/㎡） 待估 6 100 6 250 6 430 交易情況 —— 正常 正常 正常 交易日期 —— 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 區(qū)域因素 自然條件 較好 較好 較好 較好 環(huán)境狀況 較好 較好 較好 較好 距市中心距離 10公里 10公里 10公里 10公里 交通條件 便捷 便捷 便捷 便捷 商業(yè)繁華程度 一般 一般 一般 一般 公共設(shè)施配套情況 完善 完善 完善 完善 規(guī)劃限制 一般 一般 一般 一般 個別因素 臨街狀態(tài) 數(shù)碼路 數(shù)碼路、五一路 數(shù)碼路、數(shù)碼廣場 長春路、東風(fēng)路 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建筑面積 3 853.05㎡ 4 419㎡ 3 986㎡ 4 555㎡ 平面布局 較合理 合理 較合理 合理 裝修情況 普通 清水房 簡裝 普通 成新度 較新 較新 較新 較新 通用性 較好 較好 較好 好 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 齊全 齊全 齊全 齊全 2．確定可比實例修正指數(shù)

（1）交易情況修正

以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。

（2）交易日期修正

由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對

可比實例的交易日期不做修正。

（3）區(qū)域因素修正

可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正（具體過程略）。

（4）個別因素修正

可比實例A、B、C與估價對象個別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過程略）。

比較因素修正指數(shù)詳見表2。

表2 比較因素修正指數(shù)表 可比實例 估價對象 A B C 成交單價（元/㎡） 待估 6 10O 6 250 6 430 交易情況 100 100 100 100 交易日期 1OO 100 100 100 區(qū)

域

因

素 自然條件 100 100 100 100 環(huán)境狀況 100 100 100 100 距市中心距離 100 100 100 100 交通條件 100 100 100 100 商業(yè)繁華程度 100 100 100 100 公共設(shè)施配套情況 100 100 100 100 規(guī)劃條件 100 100 100 100 個

別

因

素

臨街狀態(tài) 100 103 103 103 結(jié)構(gòu)形式 100 100 100 1OO 建筑規(guī)模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 裝修情況 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 100 100 100 100 3.可比實例比準(zhǔn)價格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實例的交易價格修正如表3：

表3交易價格修正計算表 可比實例 A B C 成交單價（元/㎡） 6 100 6 250 6 430 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 區(qū)

域

因

素 自然條件 100/100 100/100 100/100 環(huán)境狀況 100/100 100/100 100/100 距市中心距離 100/100 100/100 100/100 交通條件 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華程度 100/100 100/100 100/100 公共設(shè)施配套情況 100/100 100/100 100/100 規(guī)劃條件 100/100 100/100 100/100 個

別

因

素 臨街狀態(tài) 100/103 100/103 100/103 結(jié)構(gòu)形式 100/100 100/100 100/100 建筑規(guī)模 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 裝修情況 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 100/100 100/100 100/100 比淮價格 5 925 5 949 6 000 4.比準(zhǔn)價格測算

各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格（單價）為：

（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡

（二）收益法測算過程

經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 上式中：V一房地產(chǎn)價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一收益年限 1．確定年凈收益

在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。

（1）估算年總收入

采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過程略）。

根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元

（2）運(yùn)營費(fèi)用

維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過程略）計算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則：

維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元

保險費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計算。則：

保險費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過程略）計算。則：

管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元

營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元

則運(yùn)營費(fèi)用合計為59.42萬元。

（3）凈收益

凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2．確定報酬率

本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%（確定過程略）。

3．收益年限的確定

估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。

4．測算估價對象的收益價格

將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點(diǎn)狀態(tài)下的收益價格為： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元 單價為：

2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估價結(jié)果確定

1．單價的確定

本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價對象單價=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡

估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

2．估價結(jié)果

本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價時點(diǎn)的評估價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價為5 995.03元/㎡。