某宗土地面積為1.2公頃,已完成“七通一平”。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用
某宗土地面積為1.2公頃,已完成“七通一平”。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán),按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢,總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù),一次性繳納全部地價款,并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進(jìn)度安排(見如下橫道圖),項目建成后,住宅樓將全部出售,寫字樓將用于出租。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1.土地取得 2.工程建設(shè) 1)住宅樓建設(shè) 2)寫字樓建設(shè) 3.經(jīng)營 1)住宅樓銷售 2)寫字樓出租
根據(jù)市場調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:
(1)該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為 銷售價格6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2(可出租面積占建筑面積的70%),并且按照年租金收入的30%交納押金,出租空置率為20%,有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計,銀行存款年利率為3%,報酬率為10%。
(2)同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為:住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費用為開發(fā)成本的5%。
(3)除地價款外,寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。
(4)目前,此類項目折現(xiàn)率為10%。
(5)為得到該宗土地,還需要按取得地價款的3%繳納有關(guān)稅費。
試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。
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