某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000mz，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(10000m2)。

項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。

該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年年末全部售完；服務(wù)用房在第五年年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/(m2/年)，運營成本為租金收入的20%；服務(wù)用房的殘值為20萬元。假設(shè)，投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。

在貸款利息最少條件下，求：(1)該項目的借款計劃和還款計劃。(2)該項目全部投資內(nèi)部收益率。(3)該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值。