估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出
估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5,根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層:其中1~3層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000㎡(含獨立使用的車棚300㎡),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/㎡。工程于2006年9月1日開工。預計2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格,有關(guān)資料如下:
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。
2.建筑安裝工程費為1100元/㎡,專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。
3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/㎡。運營費用率為24%。
4.商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/㎡;建成一年時可售出60%,平均價格為2800元/㎡;剩余的10%會在建成一年半售出,平均價格為2900元/㎡,廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。
5.房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價測算如下(節(jié)選):
采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。
1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
總建筑面積=10000㎡×5=50000㎡
住宅總面積=50000㎡-9000㎡=41000㎡
(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)
=50元/㎡×12×(1-10%)=540元/㎡
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)
=540元/㎡×(1-24%)=410.40元/㎡
商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40元/㎡/8%[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)25=4118.45元/㎡
商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45元/㎡×9000㎡=3706.61萬元
(2)住宅開發(fā)完成后的總價值
住宅總價值=41000㎡×[30%×2700/(1+12%)25+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/ (1+12%)35]元/㎡=8204.06萬元
(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
房地產(chǎn)總價值=3706.61萬元+8204.06萬元=11910.67萬元
2.扣除項目
(1)建安工程費=50000㎡×1100元/㎡/(1+12%)=4910.71萬元。
(2)專業(yè)及管理費用=4910.71萬元×8%=392.86萬元。
(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67萬元×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元。
(4)銷售利潤=11910.67萬元×20%=2382.13萬元。
(5)買方購買該宗熟地應(yīng)負擔的稅費=V×4%=0.04V。
3.總地價
2006年9月1日的總地價:
V=11910.67萬元-4910.71萬元-392.86萬元-1071.96萬元-2382.13萬元-0.04V
V=3031.74萬元
詞條內(nèi)容僅供參考,如果您需要解決具體問題
(尤其在法律、醫(yī)學等領(lǐng)域),建議您咨詢相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士。