某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門(mén)在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于2007年9月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格。

(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為1000元每平米。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為2500元每平米，銷售費(fèi)用為200萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3％，開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2.5年，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02％，銷售稅金及附加為售價(jià)的5.53％，投資利潤(rùn)率為12％。

(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬(wàn)元和60萬(wàn)元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬(wàn)元和40萬(wàn)元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費(fèi)用30萬(wàn)元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬(wàn)元。

(3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年1月1日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬(wàn)元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)開(kāi)始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用100萬(wàn)元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。

(4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8％。(10分)

重新購(gòu)建價(jià)格