估價(jià)對(duì)象為一寫字樓，土地總面積1000 m2，于2001年9月底50底年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500 m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。

搜集有關(guān)資料如下：（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有在資料如下表所示：

實(shí)例交易價(jià)格（元/ m2）

交易情況

交易日期

房地狀況

A

2200

正常

2006年3月30日

比估價(jià)對(duì)象劣3%

B

2050

正常

2005年12月30日

比估價(jià)對(duì)象劣8%

C

2380

比正常價(jià)格高3%

2006年5月30日

比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%

從2005年11月至2006年10月地價(jià)逐月上升0.5%。

（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/ m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/ m2，以上合計(jì)為城市邊緣出讓土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。

該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

級(jí)別

一

二

三

四

五

六

七

八

地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù)

1.4

1.4

1.4

1.4

1.4

1.3

1.5

1

地價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)

10.54

7.53

5.38

3.84

2.74

2.00

1.50

1

（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/ m2，估價(jià)對(duì)象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年；設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年；建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/ m2。而市場(chǎng)上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)進(jìn)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。

試用成本法評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要求用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地5%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%。（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單自述平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）（12分）