（三）

某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1．以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；

2．以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

請問：

1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。