基本解釋

　　租價比是不動產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考。2010年3月29日，中華人民共和國國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報告中，首次提到“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫。

詳細解釋

 　　概念

　　2009年全國監(jiān)測城市地價水平值

　　租價比是不動產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。2010年3月29日，中華人民共和國國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，中國國內(nèi)熱點城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的房產(chǎn)泡沫。

　　數(shù)據(jù)

　　2009年重點監(jiān)測區(qū)域不同用途地價水平值

　　國土部中國土地規(guī)劃研究院地價所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示，近五年(2005—2010年)來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)2009年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有重點監(jiān)控城市。

　　據(jù)統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調(diào)后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

　　繼2009年6月首度公布地價房價占比之后，國土部本次再度公布了2009年同時點地價房價比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價房價占比。報告顯示，中國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)，而這一數(shù)字在2009年7月首度公布時為23.2%。

　　在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。

　　解析

　　《中國城市地價狀況2009》中公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關(guān)系。如果從開發(fā)商的房價成本構(gòu)成角度分析，還會有較大差異。從購置土地到開發(fā)商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，而這一期間，如果土地市場價格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些。

　　按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應該更高。而中國目前(2010年)的居住地價與商業(yè)地價的差距并不大，商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比。這種反?，F(xiàn)象說明，現(xiàn)階段，中國住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。

　　影響

　　金融與稅收政策的調(diào)整將作用于房地產(chǎn)市場，并直接影響地價走勢

　　首先，2009年，宏觀經(jīng)濟在各項調(diào)控措施作用下已經(jīng)逐步回暖，2010年國家在宏觀調(diào)控方面的各項措施預期有所調(diào)整，這將對土地及房地產(chǎn)開發(fā)的金融環(huán)境、供求關(guān)系產(chǎn)生直接影響，并進而影響地價走勢;其次，2009年全國各主要城市普遍出現(xiàn)了房價、地價過快上漲的局面，對此，國家必將進一步研究制訂抑制地價、房價過快上漲的政策措施。

　　2009年下半年國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，提高土地利用效率;五部委聯(lián)合公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年;國務院常務會議決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。

　　一線城市居住地價增長將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價跟風上漲

　　總體來看，2009年地價上漲幅度較大的主要是一線經(jīng)濟較發(fā)達的城市和東部沿海地區(qū)市場經(jīng)濟較活躍的城市。隨著這些城市的地價達到一定水平，其用地成本已經(jīng)大幅增加，受土地成本輻射效應影響，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二、三線城市。同時，隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續(xù)增大，首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價的增長，從而激發(fā)城市居住地價的上漲。但是，二、三線城市的經(jīng)濟環(huán)境、基礎設施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距，其市場需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。

　　隨著宏觀經(jīng)濟逐步向好，工業(yè)用地需求有所上升，應密切關(guān)注工業(yè)用地價格變化趨勢

　　2009年GDP增長達到8.7%，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值達到546320.04萬億元，比上年增加9.4%，隨著宏觀經(jīng)濟逐步向好，多數(shù)地區(qū)正在逐步進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2009年年末閉幕的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。國家政策對宏觀經(jīng)濟已提出明確導向，隨著經(jīng)濟形式的好轉(zhuǎn)和四萬億投資及其后續(xù)效應的持續(xù)作用，以及工業(yè)用地最低價實施政策的調(diào)整，預計2010年工業(yè)用地需求將會增加，在滿足用地供應的同時，應關(guān)注工業(yè)用地價格的變化，制訂實施差別化的工業(yè)用地價格政策。